【事件經過】

同為蒼南龍港人的吳先生和陳女士，4月16日簽訂一份商品房轉讓定金協議書。協議約定，陳女士將未交付、尚未辦理產權登記的杭州市濱江區(qū)某小區(qū)的一套商品房以92萬元價格轉賣給吳先生，定金10萬元，其余房款要在4月30日前一次性付清。協議中，還有這樣的約定，吳先生若反悔，10萬元定金作廢;而陳女士如若反悔，則要加倍給吳先生定金。

就在吳先生付了10萬塊的第二天，國務院出臺了“房產新政”，其中規(guī)定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。吳先生辦不出貸款，買房錢不夠了。他認為，國家房貸政策變化屬于法律上的“不可抗力”或“情勢變更”。要求賣房子的陳女士退還10萬定金。

國家房貸政策變化到底算不算是法律上的“不可抗力”或“情勢變更”，“悔買”的購房者吳先生是否有權拿回定金?

吳先生想和陳女士商量，他辦不出貸款了，買房子是不行了，因此能否廢除買房子的協議，同時把10萬定金退還。在他看來，房產新政屬于“不可抗力”或“情勢變更”，因此合同不能履行，不是他的問題。

陳女士及其代理律師則表示，吳先生的訴求毫無依據，既然反悔的是吳先生，那么就按照協議中說的那樣，10萬定金作廢。

【法律解讀】

法官審理后認為，原、被告訂立的商品房轉讓定金協議書，屬立約定金合同性質，當事人意思表示真實，內容合法，該定金協議從實際交付定金之日起生效，給付定金的一方吳先生不履行約定債務的，無權要求返還定金。原告拒絕與被告訂立商品房買賣合同，支付購房款，屬于不履行約定的債務行為，為此，原告無權要求被告返還定金。

對于原告提出受房貸新政影響無法辦理貸款這一理由，法院認為，雙方當事人已在定金合同中約定原告在規(guī)定時間內按期支付余下按揭，且原告也明知在一定期限內尚不能取得房產權證，國務院關于房貸調控政策的出臺，并不必然導致原、被告間的商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，因此，原告主張的事實，與適用情勢變更規(guī)定的條件不符，原告據此要求解除合同并返還定金，于法無據，法院不予支持，遂依法駁回原告的訴訟請求。

法院判決的并不必然導致買賣合同不能繼續(xù)履行的原因是：“在簽定協議時，雙方就協定繼續(xù)以陳女士的名義交按揭，而吳先生將按揭給陳女士，這樣的狀況本身就存在，新政出臺，并不影響吳先生這樣交按揭的方法。”

法院最后裁定，駁回吳先生訴訟請求，案件受理費也需由吳先生負擔。

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