在法學(xué)界以及現(xiàn)實(shí)的司法實(shí)踐中，對(duì)逾期交房違約金的起算時(shí)間主要存在以下三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：訴訟時(shí)效時(shí)間從合同約定的交房期限屆滿起算。

持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，既然合同約定要交房時(shí)間，如果過(guò)了約定期房開(kāi)商未交付房屋，則購(gòu)房者就應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害，根據(jù)訴訟時(shí)效“從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)計(jì)算”之規(guī)定，此時(shí)就應(yīng)當(dāng)計(jì)算訴訟時(shí)效。

持該種觀點(diǎn)的人一般以《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第六條“可以確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算;”為直接依據(jù)，反對(duì)者對(duì)該司法解釋有不同的理解，認(rèn)為《商品房買賣合同》中只約定了逾期交房違約金的計(jì)算方式，并沒(méi)有約定違約金的履行期限，不能將合同中約定的交房期限等同于違約金的履行(支付)期限，因此不適用該司法解釋條款。

第二種觀點(diǎn)：從實(shí)際交房時(shí)間起算。

持該種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，只有在房開(kāi)商交付房屋以后，才能確定違約金的具體數(shù)額，在此之前違約金的數(shù)額是不明確的，只有當(dāng)違約金數(shù)額確定以后，才好向房開(kāi)商主張權(quán)利，此時(shí)才應(yīng)當(dāng)起算訴訟時(shí)效。

持該觀點(diǎn)的人還認(rèn)為，逾期交房的違約行為在實(shí)際交房之前是持續(xù)存在的，只有在持續(xù)違約行為終了之時(shí)才應(yīng)計(jì)算訴訟時(shí)效。反對(duì)者認(rèn)為，我國(guó)法律只對(duì)持續(xù)侵權(quán)行為的訴訟時(shí)效作了“侵權(quán)行為終了”起算的規(guī)定，而逾期交房屬于違約行為，不適用侵權(quán)行為法則，應(yīng)適用違約之債的法律規(guī)則。因此，對(duì)于逾期交房的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)自違約行為發(fā)生之日的次日開(kāi)始計(jì)算訴訟時(shí)效期間。

第三種觀點(diǎn)：從起訴之日往前推可以主張二年。

持該種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，逾期交房違約金不是整體之債而是單個(gè)之債，房開(kāi)商每逾期一日，則構(gòu)成一日違約，產(chǎn)生一日的違約金，此時(shí)應(yīng)當(dāng)起算該日違約金訴訟時(shí)效，如此類推，在起訴時(shí)往前推超過(guò)二年的，則超過(guò)訴訟時(shí)效，尚二年內(nèi)的則未過(guò)時(shí)效。

辦案中的體會(huì)：

1、在桂林代理的一批幾百戶業(yè)主與開(kāi)發(fā)商《商品房買賣合同》糾紛案件，爭(zhēng)議焦點(diǎn)就是訴訟時(shí)效的起算。最終一、二審人民法院均以實(shí)際交房時(shí)間作為訴訟時(shí)效起算時(shí)間，這也許可以反映出桂林審判實(shí)踐中的一種傾向。

2、不同的法官對(duì)法律有不同的理解，關(guān)于逾期交房違約金的訴訟時(shí)效起算，在理論界尚有較大爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中更難保證法官有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，所以，從穩(wěn)妥的角度出發(fā)，我們一般建議咨詢者在合同約定的交房期屆滿后二年內(nèi)主張權(quán)利，這樣，不論法官持何種觀點(diǎn)，都不存在超過(guò)訴訟時(shí)效的風(fēng)險(xiǎn)。

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