2010年9月和10月,某房產(chǎn)公司分別與許某、成某簽訂商品房買賣合同,約定住戶不得將窗戶及外墻做任何更改,不得封閉陽(yáng)臺(tái)。此約定還體現(xiàn)在小區(qū)臨時(shí)公約、裝飾裝修管理協(xié)議書、入住協(xié)議書之中。2014年,許某和成某自行將陽(yáng)臺(tái)封閉。2016年1月,房產(chǎn)公司將住戶許某和成某告上了法庭,要求兩家人將私自封閉的陽(yáng)臺(tái)拆除,恢復(fù)原敞開式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。

法庭上,許某辯稱,他封閉陽(yáng)臺(tái)確實(shí)違反了合同,但是由于小區(qū)的監(jiān)控沒有做到全覆蓋,也沒有安排保安定時(shí)巡邏,敞開式陽(yáng)臺(tái)有安全隱患,小偷曾溜到他家盜竊。成某則說,他封閉陽(yáng)臺(tái)是因?yàn)榧依锖⒆幽挲g小,容易從陽(yáng)臺(tái)翻出去,陽(yáng)臺(tái)敞開面臨著入室盜竊、高空拋物等種種危險(xiǎn)。

新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市米東區(qū)人民法院對(duì)此案審理后認(rèn)為,雙方所簽訂的商品房買賣合同、裝飾裝修管理協(xié)議、入住協(xié)議中關(guān)于禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的條款均屬于格式條款,該格式條款排除了許某、成某的主要權(quán)利,應(yīng)屬無效。

涉案陽(yáng)臺(tái)作為附屬于房屋主體的特定部分,在構(gòu)造和使用上均具有獨(dú)立性,應(yīng)確定為房屋的專有部分,許某和成某作為業(yè)主依法享有專有所有權(quán)。專有所有權(quán)作為一種完全的物權(quán),具有直接支配性、排他性等本質(zhì)屬性,顯然屬于業(yè)主的主要權(quán)利。作為涉案房屋及陽(yáng)臺(tái)的專有所有權(quán)人,許某和成某有權(quán)對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行合法的支配、使用,二人因居住安全之需封閉陽(yáng)臺(tái),其采用方法未損害其他建筑物區(qū)分所有人的合法權(quán)益,也不屬于法律法規(guī)禁止業(yè)主從事的行為。

就兩起案件而言,許某和成某對(duì)陽(yáng)臺(tái)加以封閉,不可避免地改變了房屋部分外觀,對(duì)建筑物和小區(qū)的整體美觀造成一定的影響,但在建筑物和小區(qū)的整體美觀和業(yè)主的居住利益發(fā)生沖突時(shí),業(yè)主基于專有所有權(quán)而享有的居住利益比建筑物和小區(qū)的整體美觀這樣的表層利益等次更高,也更為重大,應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

據(jù)此,法院一審駁回了房產(chǎn)公司的訴訟請(qǐng)求。宣判后,雙方均未上訴。