借名買房合同有效嗎?

“借名買房”是指房屋的實際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

這樣操作是否有效，主要看界名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認(rèn)定借名行為有效，房屋的時機權(quán)屬歸借名人。

如果當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。

被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?

騰退房屋糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。

假如查明確實是借名買房關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。

出名人擅自出賣房屋怎么辦呢?

出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。

如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，按以下的規(guī)定處理：

1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;

2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;

3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

如何降低“借名買房”風(fēng)險

借名買房風(fēng)險大，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至最低：

首先，借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

其次，簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

再次，注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

最后，注意保存購房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

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