自受理估價(jià)委托至完成估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1、明確估價(jià)基本事項(xiàng)。

明確估價(jià)基本事項(xiàng)，應(yīng)明確下列事項(xiàng)：

(1)估價(jià)目的

估價(jià)目的應(yīng)在與估價(jià)委托人充分溝通，仔細(xì)了解其真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途的基礎(chǔ)上確定。對(duì)估價(jià)目的的表述應(yīng)簡(jiǎn)潔明了并符合相關(guān)規(guī)定。

(2)價(jià)值日期

價(jià)值日期應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，用公歷表示，具體到日。

(3)估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定的基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)目的確定。估價(jià)對(duì)象應(yīng)全面、客觀，不得遺漏，嚴(yán)禁虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。

(4)價(jià)值類(lèi)型

價(jià)值類(lèi)型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，包括價(jià)值名稱(chēng)、價(jià)值定義或價(jià)值內(nèi)涵。

2、制定估價(jià)作業(yè)方案。

制定估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)在明確估價(jià)基本事項(xiàng)及對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)包括下列內(nèi)容：

(1)估價(jià)工作內(nèi)容，包括擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道等;

(2)估價(jià)工作質(zhì)量要求及保障措施;

(3)估價(jià)作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

3、搜集估價(jià)所需資料。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)經(jīng)常搜集房地產(chǎn)估價(jià)所需的通用資料，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，估價(jià)時(shí)還應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目搜集本次估價(jià)所需的資料，并對(duì)所搜集的資料進(jìn)行檢查、分析、整理。

估價(jià)所需資料應(yīng)包括下列方面：

(1)反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料;

(2)估價(jià)對(duì)象及其類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;

(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料;

(4)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。

4、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。

每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周?chē)h(huán)境和景觀的照片等影像資料，補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，并做好實(shí)地查勘記錄。實(shí)地查勘記錄應(yīng)包括實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等，記錄的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰，

進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及協(xié)助其實(shí)地查勘的人員應(yīng)在該記錄上簽名或蓋章確認(rèn)。

因司法拍賣(mài)、征收等強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或強(qiáng)制取得房地產(chǎn)而房地產(chǎn)占有人拒絕進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，或估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密而不得進(jìn)入其內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘的，可不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)實(shí)地查勘及其具體原因。

5、選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算。

估價(jià)方法選用

(1)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握并正確運(yùn)用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等主要估價(jià)方法。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。

(3)估價(jià)對(duì)象可同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，不得隨意取舍;若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。

(4)同類(lèi)房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用比較法估價(jià);收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價(jià);假設(shè)可獨(dú)立進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本法估價(jià);具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評(píng)估的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

6、確定估價(jià)結(jié)果。

7、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。

8、審核估價(jià)報(bào)告。

9、交付估價(jià)報(bào)告。

10、估價(jià)資料歸檔。

估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)按有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時(shí)收集、整理與該項(xiàng)目相關(guān)的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對(duì)其中有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類(lèi)并妥善保存。應(yīng)保存的估價(jià)資料至少包括下列內(nèi)容：

(1)估價(jià)報(bào)告;

(2)估價(jià)委托書(shū)和估價(jià)委托合同;

(3)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料;

(4)實(shí)地查勘記錄;

(5)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;

(6)有重要專(zhuān)業(yè)幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。