一、公用面積能侵占嗎

（一）公用面積可以分攤，但不能侵占。

1、公共面積如何分攤

1998年12月11日發(fā)布實行的《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》對這個問題作了最新規(guī)定。

（二）公用建筑面積分攤的原則為：

（1）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。1

（2）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。

多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

（3）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

可分攤的公用建筑面積：

1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

不應(yīng)計入的公用建筑空間：

1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間;

2、售房單位自營、自用的房屋。

其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)合同(含補充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

建筑項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設(shè)項目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變;面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款。

商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。

二、哪些公用面積不能分攤

建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》(試行)中規(guī)定：按套或單元出售的商品房的公用建筑面積由以下兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑;

（2）套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

但并不是上述所有都能夠作為公攤建筑面積。其中不應(yīng)計入的包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;售房單位自營、自用的房屋;為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房;其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

綜合上述，小編整理有關(guān)公用面積是否可以侵占的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，在實踐中，由業(yè)主分攤公共面積這已經(jīng)成為習慣性的做法，不僅在購房時需要分攤，每個月的物管費也包括對這部分面積的管理費用。一般情形，要是購買的房屋面積比較大的話，對應(yīng)可分攤的公共面積部分也是大一些。更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。

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