質(zhì)量小通病可約定期限及時補修

即使是看似細小的問題，如果業(yè)主在驗收時不對房子進行全面和仔細的“體檢”，一旦發(fā)生糾紛往往對消費者不利。比如墻面空鼓、裂縫、房屋漏水、門窗密封不嚴等質(zhì)量通病，如果沒有及時發(fā)現(xiàn)和處理，將影響今后的裝修和入住。所以現(xiàn)場驗房時不管大小質(zhì)量問題，都不能輕易放過，最好找一位有經(jīng)驗的專業(yè)人士陪同，減少收房驗房細節(jié)上的疏漏。在房屋驗收過中如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：對于影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強維修，直至合格;對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。

問題嚴重六種情況可退房

收房時，許多人都曾有這樣的煩惱，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實的房子沒有想象中的完美，甚至?xí)蚋鞣N交房問題令人叫苦不迭。在驗房收房的過程中，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一些小的質(zhì)量問題，可以讓發(fā)展商及時補修。但如果出現(xiàn)以下六種情況，購房人則可以提出退房，甚至要求開發(fā)商賠償損失：

1.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期，但雙方另有約定的除外;

2.開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向，且并未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房者的;

3.房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的;

4.合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定面積誤差比絕對值超過3%的(不含3%);

5.因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗不合格;6.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。

房屋保修期、產(chǎn)權(quán)證辦理時間、得房率咋測算

由于缺乏經(jīng)驗，很多人收房時會遇到各種各樣的疑問，甚至?xí)臀飿I(yè)產(chǎn)生一些糾紛和摩擦。比如新房不入住能不能不交物業(yè)費，能不能只交20%的基礎(chǔ)供熱費?房屋保修期如何測算，產(chǎn)權(quán)證什么時候能辦理下來，得房率如何測算等。今天，我們就這些疑問給您做詳細解答。

買現(xiàn)房要關(guān)注房屋保修期

購房者在收房驗收時，有些房屋質(zhì)量問題還不能顯現(xiàn)出來，而在入住一段時間后才發(fā)生問題，所以我們要清楚開發(fā)商對房屋質(zhì)量的保修期。尤其是買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。新房的保修期是從何時起算?很多人會回答：“從交付之日起算”，其實“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們也很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間。

根據(jù)國務(wù)院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(可能會達到樓宇的使用年限。);屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為兩年;其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

新房產(chǎn)權(quán)證辦理期限是90天

不少小區(qū)居民投訴產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來，那么產(chǎn)權(quán)證一般在房子交房后多久才能辦理下來?首先要依據(jù)商品房買賣合同的約定，如果在商品房買賣合同中對辦理房產(chǎn)證的期限作了約定，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)協(xié)助買受人辦理房屋的產(chǎn)權(quán)證，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。其次，如果合同中沒有對辦理產(chǎn)權(quán)證的期限作出約定，就適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

關(guān)注得房率要看房屋的使用面積

得房率是買房比較重要的一個指標，很多人收房時會根據(jù)測量的屋內(nèi)面積來核算得房率，甚至?xí)e誤地認為交付的房屋面積縮水。這是因為購房者收房時測量的多是居住面積，而得房率是使用面積與建筑面積之比。在此，記者提醒購房者，在計算得房率前，要弄明白使用面積和實用面積的區(qū)別。所謂使用面積是包括墻體在內(nèi)的分戶門內(nèi)的面積，如果墻體外面是室外，墻體所占面積全部計算，如果墻體外側(cè)是其他用戶，那么墻體所占面積按一半計算。而實用面積指的是居住面積，即住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和，也就是就是戶內(nèi)使用面積再扣除墻體所占的面積。

新房不入住也要繳納物業(yè)費

有讀者咨詢，新房入住通知單下來了，但如果不領(lǐng)鑰匙不入住不裝修是否可以不交物業(yè)費。物業(yè)費應(yīng)該是從開發(fā)商通知業(yè)主領(lǐng)鑰匙之日起收取，如果房子具備交付條件，即使業(yè)主不辦理入住手續(xù)，也是要交物業(yè)費的。因為物業(yè)管理的服務(wù)對象是物而非業(yè)主，所以，物業(yè)服務(wù)費的繳納不以入住為前提。雖然業(yè)主沒有入住，但物業(yè)管理已經(jīng)涉及業(yè)主本身，這不僅包括業(yè)主獨有的部分，更重要的是對共用部分、共用設(shè)施的管理。

新房最好全額繳納采暖費

業(yè)主收房時往往會因采暖費和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，在此記者特意走訪了長春多家房企，不少房企表示，要求業(yè)主全額繳納采暖費并非“霸王條款”，因為不少樓盤交房時已過了采暖期，由于辦理入住前，都是開發(fā)商承擔(dān)供熱費，只要業(yè)主在正式供暖前提前和開發(fā)商溝通，表明意愿，開發(fā)商可以為其申請20%基礎(chǔ)供熱費。如果沒有事先溝通，他們只能全額墊付采暖費。

律霸小編提醒購房者，由于長春特殊的氣候原因，加上工程施工進度問題和冬季裝修需要，建議新房最好能繳納全額采暖費，尤其是一樓、頂樓及把山房源，在第一年把房屋徹底“暖干”很重要。另外如果業(yè)主收房后準備裝修，為了健康考慮，裝修后多會等至少半年再搬進去。而裝修產(chǎn)生的甲醛的釋放點是19攝氏度，溫度越高釋放得越快，如果新房冬天只繳納20%的基礎(chǔ)熱費，是不利于甲醛等裝修污染物釋放的。