一、一房多賣，房子歸屬問題

并不是是先訂立合同的人，便可以主張房子歸自己所有，具體還要分以下情況：

1、買房人中的一方已辦理過戶

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。也就是說，不管你是先訂立房屋買賣合同的人，還是后訂立買賣合同的人，只要一方已經(jīng)辦理了過戶，房子便歸其所有。

2、買房人均未辦理過戶且未交房

按照《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。所以，如果當(dāng)事人都還沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋也未交付，房屋所有權(quán)便歸已經(jīng)網(wǎng)簽的一方所有。

3、買房人均未辦理過戶及網(wǎng)簽手續(xù)

根據(jù)《解釋》的規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。所以，如果當(dāng)事人都沒有辦理過戶手續(xù)和網(wǎng)簽手續(xù)，那么房屋便歸先行實(shí)際占有房屋的人所有。

4、買房人均未辦理過戶及網(wǎng)簽手續(xù)且未交房

如果當(dāng)事人都沒有辦理過戶手續(xù)和網(wǎng)簽手續(xù)，而且房屋也還沒有交付，那么房子便歸優(yōu)先簽了合同的。

二、防止一房多賣的措施

1、預(yù)告登記法

《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

這一規(guī)定告訴人們，當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。

只不過要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個(gè)月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。

2、及時(shí)登記法

《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。”該規(guī)定就是要求物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)情況，以避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全。

《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定說明，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，登記才生效，不登記不生效。所以，購房要及時(shí)進(jìn)行過戶登記。因?yàn)?，按照《物?quán)法》第14條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，登記在誰名下房子就屬于誰，只要購買房子時(shí)及時(shí)進(jìn)行過戶登記，也就能有效防止“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生了。

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