商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

登記備案不是預售合同生效要件，登記備案不是必須的，雙方當事人自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章，合同就成立了。但是，商品房預售合同登記通過對預購人與預售人之間的商品房預售合同公示，對于購房者來說，出于以下原因需要進行登記備案：

1、保證將來的房屋產(chǎn)權(quán)登記依合同進行;

2、通過備案登記對開發(fā)商進行合規(guī)審查;

3、防止開發(fā)商的一房二賣。

另外，你在簽訂商品房預售合同的時候，還需要注意商品房預售要滿足的下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。

3、按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

4、已經(jīng)同金融機構(gòu)簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

最后，因為房地產(chǎn)買賣盈利空間大，所以，在商品房預售中也會出現(xiàn)有假冒預售許可證等情況的。你要是遇見這種不靠譜的開發(fā)商的，畢竟一般房屋的價值都不小，建議可以聯(lián)合其他也受欺騙的購房者，找一兩個專業(yè)律師介入維權(quán)。

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