1、什么是商品房預(yù)售?

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

2、無商品房預(yù)售許可證可以買嗎?

我國對商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。

房屋買賣合同是否有效

認(rèn)定房屋買賣合同無效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。

由此可見，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如果開發(fā)商與購房者簽訂了預(yù)售合同，那么，這份房屋買賣合同是無效的。因此，您在買房前應(yīng)該查看所購房屋的的證件是否齊全，如果不齊全，千萬不要考慮這些問題房，防止日后帶來的不必要的糾紛。

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