一、訴訟受理范圍

訴訟受理范圍也就是說哪些房產(chǎn)案件可向人民法院提起起訴?房產(chǎn)糾紛一般來說大多構(gòu)成民事案件，屬于人民法院民事案件受理范圍，少數(shù)屬于行政案件的受理范圍。但并不是所有房產(chǎn)糾紛都屬于人民法院受理范圍，而是由其他部門來受理。因此，在提起訴訟前，首先應(yīng)對自己的房產(chǎn)糾紛性質(zhì)有所了解，弄清楚它是否屬于人民法院的受理范圍。

1、凡以房產(chǎn)為標的買賣、租賃、典當、建筑承包(包括勘察、設(shè)計、建筑)以及合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起民事訴訟。

2、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)及集資房而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房或集資決定有意見的，不屬人民法院受理范圍，不能向人民法院起訴。

3、單位分配給職工住房使用權(quán)，職工本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向人民法院提起民事訴訟。

4、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬人民法院受理范圍，當事人應(yīng)向有關(guān)主管部門申請解決。

5、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機關(guān)受理，行政機關(guān)不依法處理或處理不當，當事人不服的，應(yīng)當提起行政訴訟。

6、以違章建筑為標的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向人民法院起訴。

7、因為有關(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，可以向人民法院提起行政訴訟。

二、訴訟管轄

根據(jù)《》規(guī)定，房地產(chǎn)訴訟屬于不動產(chǎn)訴訟，是專屬管轄的一種。專屬管轄是一種特殊的管轄，其是指法律強制規(guī)定某些案件只能由特定的人民法院管轄,其他人民法院無管轄權(quán),當事人也不得協(xié)議變更管轄人民法院。而不動產(chǎn)糾紛案件是由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄。所謂不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后使用價值受到影響的財產(chǎn)，例如土地、房屋、水利設(shè)施、橋梁等等。因此，當事人因房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)當向該房地產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

三、訴訟程序

提起訴訟程序首先應(yīng)當明確雙方雙方存在仲裁協(xié)議或仲裁條款。如果雙方訂立了以仲裁方式解決糾紛的合同條款或達成了將爭議交由仲裁機構(gòu)仲裁的協(xié)議，且對仲裁機構(gòu)和事項等作出了明確約定，符合第16條規(guī)定的仲裁協(xié)議生效條件，購房人應(yīng)據(jù)此向相應(yīng)的仲裁機構(gòu)申請仲裁，人民法院也不受理此類案件。需要注意的是仲裁實行一裁終局，除法定事由當事人是不能對仲裁結(jié)果表示質(zhì)疑的。

(1)提起訴訟

如果雙方訂立的仲裁條款無效，或者雙方明確約定以訴訟方式解決糾紛，就應(yīng)按《民事訴訟法》第34條的專屬管轄規(guī)定，向不動產(chǎn)所在的人民法院提起訴訟。

1、要確認被告(應(yīng)當承擔責任的人或單位)。

如果是個人，可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明;如果是單位，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料;

2、書寫民事訴訟狀。

訴狀應(yīng)說明當事人身份情況、訴訟請求、以及事實與理由。為確保判決的順利執(zhí)行，還可以根據(jù)《民事訴訟法》第92條的規(guī)定，申請人民法院采取措施。

3、提交訴訟狀和證據(jù)。

準備就緒后，就向人民法院立案庭提交訴訟狀和證據(jù)提起訴訟。案件受理后，人民法院會發(fā)出《案件受理通知書》、《舉證通知書》，并通知交費。可以持《交費通知書》或《案件受理通知書》繳納訴訟費用(訴訟費原則上應(yīng)由敗訴方承擔)。如七日內(nèi)未按照規(guī)定交納訴訟費，人民法院將裁定案件按撤訴處理。

4、舉證。

立案后，人民法院可能會指定舉證期限(因案件適用程序不同而有異)，要求在期限內(nèi)提交全部證據(jù)材料。逾期提交的證據(jù)則不予質(zhì)證。

5、開庭。

立案后，人民法院會安排開庭日期，并提前通知當事人。開庭時應(yīng)準時到庭，原告無正當理由遲到的，人民法院會裁定按照撤訴來處理。到庭后，書記員會核實雙方當事人的是否到庭，宣布法庭紀律，然后進入法庭審理。

6、開庭審理。

①核實雙方當事人身份;

②告知當事人訴訟權(quán)利及義務(wù);

③詢問當事人是否申請回避;

④開始法庭調(diào)查(先有原告陳述訴訟請求、案件事實及理由，再由被告進行答辯，然后進行舉證質(zhì)證);

⑤舉證質(zhì)證(舉證應(yīng)說明己方證據(jù)的來源及證明對象，質(zhì)證主要是對對方的證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性進行質(zhì)辯);

⑥法官詢問(如果法官認為通過前述程序案件還有不清楚的地方，法官會詢問雙方當事人);

⑦法庭辯論(雙方當事人就法律依據(jù)和事實爭議進行辯論);

⑧陳述最后意見(當事人發(fā)表對案件處理的最后意見);

⑨法庭調(diào)解(在法庭的主持下有雙方當事人協(xié)商解決，如果達成協(xié)議由法庭制作調(diào)解書，未達成的則宣布調(diào)解無效);

⑩宣判(調(diào)解無效后，法官會宣布休庭，然后經(jīng)合議后當庭宣判或擇日宣判)。

(2)依法上訴

如果對一審判決不服，可在收到人民法院判決之日起15日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。應(yīng)當在規(guī)定的時間內(nèi)向原審法院遞交上訴狀，也可以直接向上訴法院遞交。提起上訴后同樣應(yīng)當按照規(guī)定的時間繳納上訴費，逾期未繳納上訴費，按照撤訴處理。

(3)申請執(zhí)行

人民法院的裁判文書生效后，如果一方當事人未主動履行裁判文書確定的義務(wù)，另一方則可以向一審人民法院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行時，還需要預(yù)交執(zhí)行申請費。申請強制執(zhí)行的期限，自然人為裁判文書確定的履行期限屆滿后一年內(nèi)，法人和其他組織為裁判文書確定的履行期限屆滿后六個月內(nèi)。

(4)申訴、抗訴

如果對已生效的裁判文書不服的，可按照《民事訴訟法》的規(guī)定，在裁判文書發(fā)生法律效力后2年內(nèi)均可申請再審，或向檢察機關(guān)申請抗訴。但在申訴、抗訴程序開始前，不停止對原生效裁判文書的執(zhí)行。

四、訴訟證據(jù)

(1)當事人的舉證責任

根據(jù)“誰主張、誰舉證”的原則，當事人必須圍繞請求事項向人民法院提交有效證據(jù)。如果不能提供證據(jù)或所提供的證據(jù)不足以證實自己的主張，則可能承擔不利的法律風(fēng)險。也就是說如果案件事實不能通過證據(jù)加以證實的，對該事實負有舉證責任的一方就應(yīng)當承擔舉證不能的法律后果，即其所主張的事實不能為法院認可。因此，收集提交案件證據(jù)，對自己主張的成立與否有著決定性的影響。根據(jù)法律規(guī)定當事人對自己提出的主張有責任提供證據(jù)，因案件的不同需要提交的證據(jù)也有所不同，律師只能根據(jù)實踐提出一些需要注意的證據(jù)：

1、合作建房糾紛

①提供合作建房的書面合同及補充協(xié)議等證明材料。

②出地一方的合作者應(yīng)提供土地使用權(quán)證書、規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等證明材料。

③出資一方應(yīng)提供出資數(shù)額、資金到位時間等證明材料。

④提供房屋建設(shè)情況及資金使用情況等證明材料，房屋已建成并出售的，應(yīng)提供收回資金數(shù)額及由誰占有和利潤分配等證明材料。

⑤違約一方的違約事實及應(yīng)承擔違約責任的證明材料

2、商品房合同糾紛

①提供商品房預(yù)售合同或銷售合同。

②預(yù)售方應(yīng)提供以出讓方式取得的土地使用權(quán)證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證和從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的營業(yè)執(zhí)照。

③提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購方預(yù)付房款數(shù)額等證明材料。

④違約一方的違約事實及應(yīng)承擔違約責任的證明材料。

3、土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓合同糾紛

①提供土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓合同書。

②提供土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金數(shù)額、交付時間的證明材料，如收款收據(jù)等。

③轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)提供有償出讓取得土地使用權(quán)證書和經(jīng)主管部門批準轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的證明材料。

④提供有償取得土地使用權(quán)證書。

⑤違約一方的違約事實和應(yīng)承擔違約責任的證明材料。

4、房屋糾紛

①拆遷人應(yīng)提供依法取得的房屋拆遷許可證、土地使用權(quán)證書、建設(shè)規(guī)劃許可證、房屋拆遷公告時間等證明材料。

②拆遷人委托拆遷的應(yīng)出具委托拆遷合同書。

③被拆遷人應(yīng)提供被拆遷的合法建筑的面積、結(jié)構(gòu)及質(zhì)量等級、附屬物的名稱、數(shù)量等證明材料，被拆遷人的家庭人口、年齡等戶籍證明材料。

④拆遷補償安置書面協(xié)議，包括補償金額、安置用房面積、安置地點，自投資金或單位投資金額、搬遷過渡方式和過渡期限等。

⑤不能簽訂書面拆遷協(xié)議的原因、理由及強制拆遷的證據(jù)保全材料。

⑥違約一方的違約事實及應(yīng)承擔的違約責任的證明材料。

(2)人民法院調(diào)取證據(jù)

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定只有在特定情況下人民法院才能調(diào)查收集證據(jù)。當事人及其訴訟代理人申請人民法院調(diào)查收集證據(jù)，應(yīng)當提交書面申請。申請書應(yīng)當載明被調(diào)查人的姓名或者單位名稱、住所地等基本情況、所要調(diào)查收集的證據(jù)的內(nèi)容、需要由人民法院調(diào)查收集證據(jù)的原因及其要證明的事實。

1、依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)：

①涉及可能有損國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的事實;

②涉及依職權(quán)追加當事人、中止訴訟、終結(jié)訴訟、回避等與實體爭議無關(guān)的程序事項。

2、依申請調(diào)取的證據(jù)：

①申請調(diào)查收集的證據(jù)屬于國家有關(guān)部門保存并須人民法院依職權(quán)調(diào)取的檔案材料;

②涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私的材料;

③當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。

五、訴訟時效

訴訟時效是法律規(guī)定的為保護權(quán)利人通過訴訟實現(xiàn)其請求權(quán)的有效期限。其意義在于督促權(quán)利人及時行使權(quán)利，如果超過訴訟時效就將喪失勝訴權(quán)。訴訟時效分為三種：普通訴訟時效：2年(除法律另有規(guī)定訴訟時效的案件，其他案件均適用普通時效);特別訴訟時效：1年(包括身體受到傷害索賠的、出售質(zhì)量不合格商品未聲明的、延付或拒付租金的)、3年(因環(huán)境污染發(fā)生的侵權(quán)訴訟);最長訴訟時效：20年。房產(chǎn)訴訟適用普通訴訟時效即2年。訴訟時效是如何計算的呢?根據(jù)法律規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。對于超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，不受訴訟時效限制。

如果在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。另外，訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。但對于主張未過訴訟時效的一方就需要承擔相應(yīng)的舉證責任。

在房產(chǎn)訴訟中，訴訟時效特別重要，但是又非常容易被人忽略。許多買房人因為錯過訴訟時效權(quán)利受到侵害而得不到法律的保護。由于訴訟時效直接影響到權(quán)利主體均的勝訴權(quán)，律師在此建議在合同對方出現(xiàn)違約行為時，應(yīng)及時行使權(quán)利，在對方拒絕主動承擔責任時，及時訴至人民法院，尋求司法救濟。或者采取其他能夠引起訴訟時效中斷的措施，并保留相關(guān)證據(jù)。如通過向?qū)Ψ桨l(fā)函或簽署協(xié)議的方式，向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利等等。

六、訴訟誤區(qū)

(1)有理就能贏

“有理走遍天下”本來為世人所津津樂道，但在訴訟這個領(lǐng)域中，卻也不盡正確。因為法律所能確認的事實只能是由證據(jù)所證明的法律事實，當事人對自己的主張承擔舉證責任，以更大程度地使法律事實與客觀發(fā)生的事實相一致。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，人民法院除非在特殊情況下，不會去主動調(diào)查證據(jù)。因此當事人在起訴后，如果對案件存在坐視的態(tài)度，不積極地去調(diào)取證據(jù)，盡管在法庭上振振有詞，但最后可能得不到法庭確認，有理未必贏官司。自認占理而心高氣盛，殊不知法律重“據(jù)”不重“理”，有理未必勝訴。

(2)訴訟費問題

關(guān)于訴訟費的問題，原則上確實是由敗訴方承擔。但是必須明白：第一，這筆費用在終審判決之前是由起訴方墊付的;第二，這筆費用并非全部由敗訴方承擔。法律保護的是合法權(quán)益，在打官司的時候要保持平常的心態(tài)，要求賠償要有確實的損失需要彌補，通過訴訟不能“致富”。在起訴的時候不考慮到自己的實際損失，動輒要求幾十萬、上百萬賠償，如果人民法院不能全部支持，那么雖然實體上能夠勝訴，但是人民法院不支持部分訴訟費還是要自己承擔。