一、買房相關(guān)稅費(fèi)

(一)商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)

6、房屋所有權(quán)印花貼稅

7、權(quán)證工本費(fèi)

(二)稅費(fèi)問題

特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

1.契稅

契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。

繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。

實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。

2.公共維修基金

此項基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價的2%。

特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費(fèi)

面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

4、物業(yè)費(fèi)

一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金

特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點公布。

5.產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。

二、面積問題

面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

(一)存在的問題：

1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。

消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。

2.開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

(二)如何解決面積誤差?

面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款;(二)面積誤差比值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計算。

2.簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比值超出3%時，購房人有權(quán)退房。

(三)關(guān)于分?jǐn)偯娣e

公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。

特別提示：

1.簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。

2.售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。

售房單位在銷(預(yù))售商品房時，在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

三、審查銷售廣告

(一)出現(xiàn)問題

“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到……，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所……”

購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手;另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。

(二)解決辦法

1.要注意平時的證據(jù)收集。

如買房時的樓書、廣告一定保存好，有條件購房時拍下售樓處沙盤，收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

2.要隨時主張自己的權(quán)利。

一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗收過程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題，是不是都可以退房呢?退房的法定條件，綜合起來包括以下幾種：

1.購房合同無效：

實踐中，造成購房合同無效的常見情形有：①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn);②開發(fā)商存在欺詐情形。

2.套型誤差導(dǎo)致退房：

按套(單元)計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

3.面積誤差導(dǎo)致退房：

房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比值超過3%(不含3%)的。

4.變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房：

開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的;開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。

5.質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗確實的，買受人有權(quán)退房。

特別提示：

1.由于樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收，未取得“三書一證一表”的樓房，買家可以不收樓。

2.出現(xiàn)上述法定退房條件時，購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實出現(xiàn)了質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買房過程中，常常會涉及到很多專業(yè)問題，只靠消費(fèi)者個人的力量有時很難解決問題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題!

收房需要帶的工具：

1)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

2)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度

4)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高

5)1只萬用表---用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通

6)1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)

7)1只水筆--用于簽字

8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生

9)1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。

收房流程:

核驗業(yè)主材料

業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明

交納剩余房款

業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

業(yè)主做綜合驗收

業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案

開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議

業(yè)主簽署《入住交接單》

對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

【提示】：開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。

驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接：

驗完樓后，業(yè)主應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中);符合政府規(guī)定和合同約定的，通過驗收;如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書面形式將意見送交開發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見，合同雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;問題嚴(yán)重，對房屋使用功能影響重大的，可依法追究開發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。

交費(fèi)筆筆算清：

檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧;換正規(guī)發(fā)票及繳交各項相關(guān)費(fèi)用與錢銀有關(guān)，更要筆筆算清。

簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：

驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。

具體過程如下：

1.去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：

1)房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走

2)《住宅使用說明書》--可帶走

3)《竣工驗收備案表》

4)面積實測表

5)管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走

如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。

2.核實面積、合同及價錢多退少補(bǔ)問題。

確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個時間因人而變，時間為30--40鐘。