案例

開發(fā)商“一房二賣”，業(yè)主拿房?jī)赡陞s拿不到房產(chǎn)證

2010年4月，孫先生購(gòu)買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場(chǎng)三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購(gòu)買合同》，合同約定三套商鋪合計(jì)436.4萬(wàn)元，孫先生一次性付清總價(jià)款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購(gòu)買合同》的第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。

2011年3月，孫先生將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對(duì)三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。

然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時(shí)不時(shí)催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪?！伴_發(fā)商的工作人員無(wú)意當(dāng)中說(shuō)漏嘴了，我這才知道，原來(lái)開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個(gè)購(gòu)房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬(wàn)，可是鄭先生購(gòu)買的價(jià)格不到300萬(wàn)，比我便宜100多萬(wàn)。”孫先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時(shí)對(duì)三份《商品房買賣合同》進(jìn)行了登記備案。

為此，孫先生向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)買合同》有效。

觀點(diǎn)

孫先生的購(gòu)房合同有效，購(gòu)房者可索要雙倍已付購(gòu)房款

這個(gè)案例中，最大的爭(zhēng)議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。

這個(gè)案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

在這個(gè)案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實(shí)際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購(gòu)房時(shí)間早于鄭先生，房款也高于鄭先生?！斑@表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對(duì)已完成的交易予以保護(hù)?！甭蓭煴硎?，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購(gòu)買合同》是有效合同。