案例再現(xiàn)

前些年，家住泉州豐澤區(qū)的陳*姐，向鯉城張*哥借款50萬(wàn)元，寫(xiě)下欠條后，一直沒(méi)還款。去年5月，張*哥將她告上法庭，要求還款。豐澤法院判令陳*姐償還本金及相應(yīng)利息。

但判決書(shū)下達(dá)后，陳*姐還是沒(méi)還款，案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院把位于豐澤某小區(qū)陳*姐名下一處房產(chǎn)查封了，準(zhǔn)備拍賣(mài)抵債。

節(jié)外生枝的是，案件執(zhí)行過(guò)程中，案外人王某夫婦，向法院提出了執(zhí)行異議。這對(duì)夫婦稱，早在2011年8月，他們就向陳*姐買(mǎi)下了被法院查封的房產(chǎn)，總價(jià)款共65萬(wàn)元。王某夫婦稱，當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方約定了房屋交付方式，并于交付當(dāng)天付了全部購(gòu)房款，“但由于開(kāi)發(fā)商原因，遲遲沒(méi)辦理過(guò)戶登記而已”。

王某夫婦認(rèn)為，他們支付了全部?jī)r(jià)款，其在房屋轉(zhuǎn)讓行為中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，請(qǐng)求法院裁定解除對(duì)該房產(chǎn)的查封保全措施，不予拍賣(mài)變賣(mài)處置。

法庭上，王某夫婦為證明自己主張，還向法院提供了收條和一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。但豐澤法院審理認(rèn)為，這張收條所載明的已付款項(xiàng)，并沒(méi)有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄佐證，且無(wú)法證實(shí)雙方買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)合法，現(xiàn)有的證據(jù)不足以證明其已實(shí)際支付全部購(gòu)房款，法院對(duì)二人的執(zhí)行異議予以駁回。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)并未登記在案外人王某夫婦名下，不具有物權(quán)效力，因此，法院有權(quán)依法對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)予以執(zhí)行。

法官釋法

二手房買(mǎi)賣(mài)已成為當(dāng)前社會(huì)普遍存在的一種交易方式，但買(mǎi)受人由于缺乏法律意識(shí)，未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，當(dāng)涉案房產(chǎn)變更登記前，作為執(zhí)行標(biāo)的被法院依法查封、凍結(jié)后，買(mǎi)受人對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)就存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》對(duì)此類情形有了明確規(guī)定，對(duì)案外人提出的房屋產(chǎn)權(quán)異議，對(duì)已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷。另外，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能排除執(zhí)行的，法院應(yīng)予以支持：一、在法院查封之前，已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;二、在法院查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);三、已支付全部?jī)r(jià)款，或已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;四、非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的。

注意保留四類證據(jù)避免二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛

1.簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議前，應(yīng)查清房屋的權(quán)屬情況，確認(rèn)賣(mài)方系房屋的所有權(quán)人，且該房產(chǎn)沒(méi)有其他糾紛、未被凍結(jié)查封;

2.按協(xié)議的約定支付購(gòu)房款，購(gòu)房款的支付應(yīng)通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，且通過(guò)買(mǎi)受人自己的賬號(hào)向賣(mài)方賬戶轉(zhuǎn)賬，保留銀行轉(zhuǎn)賬憑證，大筆的購(gòu)房款法官建議不要使用現(xiàn)金支付;

3.支付購(gòu)房款之前，要先辦理房屋買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶備案登記，在房款支付后要及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，防止因時(shí)間延誤及房屋出賣(mài)人的原因，產(chǎn)生無(wú)法過(guò)戶的后果;

4.及時(shí)占有、使用、管理二手房，報(bào)關(guān)相關(guān)憑證、憑據(jù)。