(一)買房首付分期付款怎么付?

一般情況下，買房分期付款的操作方法為，如一套房子首付款為20萬(wàn)元。而買房者可以將這20萬(wàn)元拆解為兩次或三次，分期支付給開(kāi)發(fā)商，而且購(gòu)房者不需要支付利息或是支付少量息款。

(二)首付分期付款的方式

對(duì)于“分期首付”，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)兩種方式操作：

一是購(gòu)房者支付部分首付款后，開(kāi)發(fā)商替購(gòu)房者付清剩余首付款，而購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同，此后購(gòu)房者再在約定時(shí)間內(nèi)，將剩余首付款還給開(kāi)發(fā)商。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商先借錢給購(gòu)房者交給銀行，并辦理貸款手續(xù)。

二是開(kāi)發(fā)商以可以分期首付為由，先向購(gòu)房者收取部分首付款，而后約定在短期內(nèi)再繳清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式簽訂購(gòu)房合同，辦理貸款手續(xù)?！罢嬲饬x上來(lái)說(shuō)，先交的部分首付款類似定金性質(zhì)，并非開(kāi)發(fā)商墊資支付首付款給銀行?！?/p>

(三)首付分期付款的風(fēng)險(xiǎn)

1、上述第一種方式已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，并且在房管部門備案，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較小。

2、上述第二種方式，分期首付的概念較為模糊，或者只能說(shuō)是首付款支付時(shí)間變寬松了，并非真正意義上的分期首付，如果開(kāi)發(fā)商將該筆款項(xiàng)挪為他用或是資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，那么購(gòu)房者就要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

3、首付分期有套取貸款嫌疑，但很難監(jiān)管。首付分期是否合規(guī)?多位銀行界的信貸人士均表示，如果明知開(kāi)發(fā)商采取首付分期的方式，幫購(gòu)房者墊付首付，銀行可能會(huì)拒絕審批放貸。

也有銀行人士稱，銀行很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因?yàn)橘I房人的首付到底來(lái)自誰(shuí)，銀行無(wú)權(quán)調(diào)查。“銀行只要確定買房人有能力按時(shí)還貸即可?！?/p>

4、如果開(kāi)發(fā)商自己借錢給買房人，則違反放貸的基本原則。如果開(kāi)發(fā)商由第三人借款給買房人，那么銀行很難監(jiān)管它。

對(duì)購(gòu)房者而言，借款合同和購(gòu)房合同都是自己簽的，都是主觀意愿的表達(dá)，而開(kāi)發(fā)商也只承認(rèn)起到了中介作用，銀行又無(wú)從查實(shí)，所以從整個(gè)行情來(lái)看，結(jié)果對(duì)買房者是不利的：一旦銀行追究起來(lái)，可以收回審核出去的按揭貸款，買房人將負(fù)擔(dān)全部房款的一次性付清。這里要忠告買房人的是，開(kāi)發(fā)商推出的所謂首付分期，只是促銷行為，買房子不要光想著這個(gè)促銷能占便宜。如果根本不具備首付能力，或者一兩年也不具備償還墊付的首付能力，則會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，可能損失巨大。

5、能導(dǎo)致部分不良開(kāi)發(fā)商“一房二賣”欺騙購(gòu)房者。有法律界人士表示，按照目前市場(chǎng)上的分期付款方式，開(kāi)發(fā)商一般都要等到購(gòu)房者付清全部房款后才會(huì)辦理分戶產(chǎn)權(quán)，若在此期間開(kāi)發(fā)商以買房人未能全部付清房款為由，不將雙方所簽《商品房買賣合同》交房管部門登記備案，則可能導(dǎo)致部分不良開(kāi)發(fā)商“一房二賣”欺騙購(gòu)房者。

因此，如果選擇“分期付款”，則必須在合同中約定雙方所簽的《商品房買賣合同》交房管部門登記備案。

(四)首付分期付款注意事項(xiàng)：

由于買房首付分期并不符合國(guó)家規(guī)定的購(gòu)房政策，而是開(kāi)發(fā)商幫我們墊付了部分首付款。在簽購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)將墊付的相關(guān)細(xì)則寫進(jìn)合同附件中去。因此，特別提醒購(gòu)房者在簽附件時(shí)要特別注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、由開(kāi)發(fā)商墊付的那部分首付款什么時(shí)候還?

2、有沒(méi)有利息，利息是多少?

3、如果逾期沒(méi)有付清所有的首付款，是交違約金還是退房?違約金怎么算?退房了話，之前付的部分首付款還退不退，退多少?

最后，購(gòu)房者在選擇首付分期付款前，還應(yīng)充分考慮好自身的經(jīng)濟(jì)能力。購(gòu)房者要計(jì)算好未來(lái)短期內(nèi)承擔(dān)銀行貸款與首付欠款的壓力。分期付款更適合有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來(lái)源，或者大型資金暫時(shí)被占用的資信良好的購(gòu)房者。倘若經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，到時(shí)候與開(kāi)發(fā)商違約，需要繳納的違約金是非常大的。而倘若不按時(shí)繳納月供的話，個(gè)人信用資質(zhì)和日后貸款也會(huì)受到影響。