買房時一定要查看開發(fā)商的五證，因為這樣才能避免以后辦理產(chǎn)權惹麻煩，也能夠預防爛尾樓。下面我們來看看藍尾盤有哪些形式，如何處理以及五證二書又有哪些。

一、爛尾樓有哪些形式

1、開發(fā)商主動爛尾

市開發(fā)商拿地開工建設后，由于對市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要停工放棄繼續(xù)建設。通常這種情況是整體大環(huán)境所致的，這種情況下爛尾盤被重新接收的概率就不大。

2、開發(fā)商被動爛尾

如果開發(fā)商本身破產(chǎn)或者缺乏資金，甚至真?zhèn)€項目設計經(jīng)濟糾紛，甚至屬于違章建筑。這種情況下政府會采取手段進行處理。各地政府采取的手段不一，缺資金的，政府會限期三至六個月由企業(yè)籌措資金或引進合作伙伴聯(lián)合開發(fā)建設，逾期仍無法實施的，由政府依法收回項目，并向社會公開招標，重新確定實施單位等;涉及經(jīng)濟糾紛的，要打官司，政府也會插手;違法違規(guī)的，政府會要求在指定日期內改造;對于開發(fā)商破產(chǎn)、或開發(fā)商經(jīng)過努力改正依然無法繼續(xù)項目施工的，政府將依法收回項目對外招標，或者開發(fā)商自己找到接盤俠，一般這種情況下，項目的價格會便宜很多，市場要是沒問題，必會吸引大量逐利的開發(fā)商接盤。爛尾樓改造好了，市場又沒問題的話，配套、價格等都不錯的話，老百姓才不管以前是不是爛尾，一窩蜂的就買了。

二、爛尾樓解決途徑

(一)司法途徑

按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的，而導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。包括銀行、建筑商、買房人等各債權人可以向人民法院起訴開發(fā)商并申請財產(chǎn)保全，“如果開發(fā)商還有其他財產(chǎn)的可以依法處置予以償還，”，也可以通過拍賣的方式將項目轉讓給其他開發(fā)商，抵押貸款銀行、被拖欠款項的建筑承包商以及買房人等可與受讓開發(fā)商變更相關的手續(xù),買房人可繼續(xù)履行預購合同而不要求退房，而此時受讓開發(fā)商無義務承擔原開發(fā)商的違約責任。

(二)政府干預解決

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定“國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作?！比绻霈F(xiàn)爛尾樓事件，相關部門可以進行行政性的干預，以保障各類債權人的利益為原則，召開債權人會議，協(xié)商處理方案?？梢酝ㄟ^稅費優(yōu)惠政策、限期自行處置、強制性代理處置、強制性拆除、托管續(xù)建、引入新開發(fā)商、融資盤活等方式更好的平息爛尾樓事件。

三、五證二書有哪些?

建設用地規(guī)劃許可證：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;

建設工程規(guī)劃許可證：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;

國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證;

建筑工程施工許可證：是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。

商品房預售許可證：是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

五證中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

房地產(chǎn)五證兩書中的兩書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：.工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級;地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;地面空鼓開裂、大面積起沙1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關6個月;其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅使用說明書》：應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖(注明承重結構的位置)和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。根據(jù)規(guī)定，《住宅使用說明書》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。

購房者在看盤準備買房時一定要查看開發(fā)商的五證，尤其是預售許可證，要對要買的房子仔細查驗是否在預售證范圍內，同時也需要查驗其他證件，不要查看復印件要看原件，因為復印件容易造假。這里提醒購房者買房不能買小開發(fā)商的期房，因為小開發(fā)商資金很難控制，萬一出現(xiàn)資金鏈斷裂，開發(fā)商跑路的較多，這樣的爛尾樓接手的也不會多。