——江蘇宜興法院裁定江南公司執(zhí)行異議案

裁判要旨

預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。該合同被裁判解除后，法院應(yīng)當(dāng)中止對預(yù)查封房屋的執(zhí)行，但有權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人到期債權(quán)。

案情

2009年12月29日，江蘇省宜興市江南水鄉(xiāng)度假村有限公司(以下簡稱江南公司)與孫有英夫婦簽訂預(yù)售商品房買賣合同，首付款108萬元，余款400萬元由孫夫婦、江南公司與交通銀行宜興支行簽訂了房產(chǎn)抵押貸款合同。因?qū)O有英夫婦未按約還款，交通銀行訴至江蘇省宜興人民法院。宜興法院判決孫有英夫婦償還借款本金、利息等373萬余元，江南公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

毛文光與孫有英等民間借貸糾紛一案，宜興法院預(yù)查封了孫有英購買的西渚鎮(zhèn)云海間11號別墅，并判決要求孫有英夫婦對償還毛文光1000萬元承擔(dān)連帶清償責(zé)任，后該案經(jīng)申請立案執(zhí)行，江南公司提出執(zhí)行異議，要求中止執(zhí)行措施。

江南公司訴孫有英夫婦房屋買賣合同糾紛一案，宜興法院于2013年9月17日作出民事調(diào)解：解除江南公司與孫有英于2009年12月29日簽訂的商品房買賣合同。

裁判

宜興市法院依照民事訴訟法第二百二十七條之規(guī)定，裁定中止對宜興市西渚鎮(zhèn)云海間11號的執(zhí)行。

評析

本案爭議焦點(diǎn)在于法院對預(yù)售商品房預(yù)查封后，合同當(dāng)事人能否行使約定解除權(quán);合同解除后，法院如何繼續(xù)執(zhí)行。

1.法院預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。

理由有：

⑴被執(zhí)行人合同權(quán)利未受到有害處分。預(yù)查封是《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》新創(chuàng)立的強(qiáng)制執(zhí)行措施，其效力是禁止查封機(jī)關(guān)以外的主體對查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有害處分。是否允許當(dāng)事人在預(yù)查封后解除合同要看對被執(zhí)行人的合同利益是否受到無法預(yù)期的減損。本案售房合同中約定了開發(fā)商承擔(dān)還貸保證責(zé)任后未能受償可以解除合同。條件成就時解除合同是購房人在預(yù)查封時即能預(yù)料到的風(fēng)險(xiǎn)，并沒有因合同解除額外增加減損的可能，故約定解除權(quán)可以行使。但預(yù)查封后的合意解除則由于預(yù)查封時不可預(yù)期，可能造成對被執(zhí)行人合同利益的不當(dāng)減損，不應(yīng)被準(zhǔn)許。

⑵合同約定的解除條件已經(jīng)成就。合同法第九十三條第二款規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢校瞎九c孫有英簽訂合同明確約定了解約條款。而江南公司承擔(dān)保證責(zé)任、未能受償?shù)慕饧s條件已經(jīng)成就，江南公司選擇訴訟途徑解除合同，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

⑶商品房買賣合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。商品房合同出賣人訂立合同目的是出售房屋、取得房款。本案江南公司在承擔(dān)還貸保證責(zé)任后，獲取房產(chǎn)對價的合同目的落空?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡稱商品房買賣解釋)第二十三條明確規(guī)定買受人“未能訂立擔(dān)保貸款合同”(即無法足額支付房款)而導(dǎo)致買賣合同無法繼續(xù)履行，對方可請求解除合同。而買受人因未履行還款義務(wù)導(dǎo)致出賣人承擔(dān)連帶保證責(zé)任，與不能簽訂擔(dān)保貸款合同導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，在本質(zhì)上是相同的。

2.預(yù)售商品房合同經(jīng)裁判解除后，法院應(yīng)當(dāng)中止對預(yù)查封房屋的執(zhí)行，但有權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人在開發(fā)商處的到期債權(quán)。

程序方面。

⑴預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書應(yīng)一并送達(dá)開發(fā)商，告知預(yù)查封效力及此后要求解除合同的相關(guān)義務(wù)：應(yīng)向裁判機(jī)構(gòu)披露房屋已被預(yù)查封、保證責(zé)任實(shí)際履行等情況;不自行向買受人返還已收房款;由此造成的損失或違約金不具有優(yōu)先于查封債權(quán)的受償權(quán)。

⑵解除合同之訴中銀行訴訟地位。根據(jù)商品房買賣解釋第二十五條規(guī)定，銀行作為擔(dān)保權(quán)人，在商品房買賣合同糾紛中，可以以有獨(dú)立請求第三人身份或合并審理方式解決擔(dān)保貸款糾紛。

實(shí)體方面。

⑴解除合同之訴應(yīng)一并明確法律后果。合同法第九十七條規(guī)定合同解除后，已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十八條雖然是針對被執(zhí)行人購買不需辦理過戶登記的第三人財(cái)產(chǎn)而言的，但其第二款關(guān)于第三人解除合同后的后續(xù)處理值得借鑒。故解除合同的裁判應(yīng)當(dāng)明確出賣人收回房屋及將收受的購房款本息返還買受人。

⑵出賣人收取購房款的返還。出賣人返還的購房款包括買受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和購房貸款。不管出賣人是否已經(jīng)履行了擔(dān)保連帶清償義務(wù)，仍應(yīng)將其收取的包括銀行按揭貸款在內(nèi)的全部購房款項(xiàng)返還給買受人，不能就已履行擔(dān)保責(zé)任部分主張債務(wù)抵銷。

⑶解除合同之訴中違約金或利息、訴訟成本等損失，應(yīng)當(dāng)列于預(yù)查封債權(quán)實(shí)現(xiàn)之后受償。就預(yù)查封標(biāo)的物而言，預(yù)查封債權(quán)享受較普通債權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，而房屋出賣人因解除合同而產(chǎn)生的違約金或損失則在預(yù)查封措施之后產(chǎn)生，屬于在后債權(quán)。