一、所有廣告都可不負(fù)責(zé)?NO

開發(fā)商的格式合同里規(guī)定的不可抗力過于寬泛也是常見的問題。

如有條款規(guī)定：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、暴亂、國家相關(guān)法律、法規(guī)和政府相關(guān)政策調(diào)整及變動、政府主管機關(guān)、測量機構(gòu)原因?qū)е路课菝娣e測量誤差等非出賣人可預(yù)料及控制的情況。對因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。”

還有條款中不可抗力包括“施工中遇到有異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決;施工中遇到有罷工、社會群體性事件、道路封鎖、原材料短缺、戰(zhàn)爭、暴亂等社會異常事件，強風(fēng)、大雨天氣、火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害等”。

點評意見：《民法通則》第一百五十三條“本法所稱的不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。而房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗和能力判斷天氣因素可能對施工帶來的影響，并且能夠預(yù)判政府測量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過程中對這些問題足以預(yù)見并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類情形對合同履行帶來的不良影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見、可避免、可克服的，就不屬于“不可抗力”的范疇。

二、按揭貸款風(fēng)險自擔(dān)?或不公平

不少的買賣合同中存在買賣雙方違約責(zé)任不對等的情況。

如有條款中規(guī)定：“買方逾期付款超過90日的，自第91日起一年內(nèi)賣方可以書面通知買方解除合同而無需另行催告買方或選擇繼續(xù)履行買賣合同。若賣方選擇解除買賣合同，則買方應(yīng)配合賣方辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，從買方收到賣方的通知之日起10日內(nèi)，買方應(yīng)按本房地產(chǎn)總價款的百分之十支付違約金給賣方。”

點評意見：以上條款出于同一合同文本附件，通過條款的對比可以發(fā)現(xiàn)，違約條款的設(shè)置存在嚴(yán)重不平等的現(xiàn)象。

三、規(guī)劃設(shè)計要變更?不能隨便

如有條款規(guī)定：“雙方共同確認(rèn)，本補充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一致后達成，對于其中如有涉及免除、限制開發(fā)商責(zé)任、加重消費者責(zé)任、或弱化消費者權(quán)利的條款，本補充約定簽訂前均經(jīng)消費者討論并達成一致，并非出賣人提供的格式合同。消費者承諾在任何時候都不會提出本補充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會基于該項主張而提出本補充協(xié)議全部或部分條款歸于無效的主張或做出不利于出賣人的解釋?！?/p>

點評意見：在房地產(chǎn)買賣中，補充協(xié)議雖然是對政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實上這些補充協(xié)議是由開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費者協(xié)商，消費者也沒有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。開發(fā)商通過事先約定的方式消除了補充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對消費者來說也是不公平的。

四、開發(fā)商為自己免責(zé)?要注意

如有條款規(guī)定，“按套內(nèi)建筑面積計算本房地產(chǎn)價格的，如交付使用的房地產(chǎn)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e出現(xiàn)差異的，買賣雙方互相不退不補，也不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人交付的本房地產(chǎn)實際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：差異值超過±3%以上(不含本數(shù))時，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價多退少補或退回所購商品房。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)在辦妥買賣合同解除手續(xù)后30天內(nèi)退還買受人交付的購房款及利息?！?/p>

點評意見：《商品房買賣合同司法解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，消費者請求解除合同的，不予支持;面積誤差比絕對值超出3%，消費者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。消費者同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由消費者按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸消費者;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還消費者，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還消費者?！蹦敲瓷嬖u條款內(nèi)容應(yīng)屬無效。