商品房認(rèn)購(gòu)書的效力

對(duì)于商品房買賣過程中認(rèn)購(gòu)書的法律問題，在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》分別有相應(yīng)規(guī)定：

第四條出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

實(shí)踐中，相關(guān)爭(zhēng)議的重點(diǎn)，一般都圍繞著上述司法解釋的第四條來認(rèn)定。如果是購(gòu)房者反悔，拒不簽訂正式買賣合同，則不退還定金。如果是開發(fā)商違約，無法在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，則承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù)締約過失責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。不過從實(shí)踐來看，如果稍微懂得一點(diǎn)技巧，很可能做到合法地規(guī)避《認(rèn)購(gòu)書》中的定金罰責(zé)條款。比如說，買方在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，雖然內(nèi)心反悔，但是并不表現(xiàn)出來，仍在約定的時(shí)間找開發(fā)商協(xié)商簽訂正式《商品房買賣合同》，一般雙方還要就《商品房買賣合同》的具體條款進(jìn)行協(xié)商確定，畢竟《認(rèn)購(gòu)書》只能確定一些最基本的條款內(nèi)容，正式的《商品房買賣合同》內(nèi)容要復(fù)雜得多。如果對(duì)合同中的一些條款買方與與開發(fā)商怎么商量也無法達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，那法律上看，就不歸責(zé)于任何一方，那樣就不適用定金條款了，《認(rèn)購(gòu)書》解除或失效，定金原數(shù)退還。

同樣是反悔，如果直接說就是違約，定金不退;如果以合同條款無法達(dá)成一致為由拒簽，就不歸責(zé)于任何一方，定金原數(shù)退還。當(dāng)然，換到開發(fā)商的角度也是如此，如果開發(fā)商想反悔，往往會(huì)在提供合同文本時(shí)對(duì)一些條款進(jìn)行苛刻的設(shè)置，讓購(gòu)房者無法接受。

所以，這種《認(rèn)購(gòu)書》真正的法律約束力，并不強(qiáng)。當(dāng)然，從保護(hù)購(gòu)房者的角度講，如果非要走這個(gè)程序，還是要提示兩點(diǎn)：

第一，《認(rèn)購(gòu)書》一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認(rèn)購(gòu)書中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長(zhǎng)，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多誤事，一周或十天左右為宜。因?yàn)橛械拈_發(fā)商在房屋不具備出售條件無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》時(shí)，往往在《認(rèn)購(gòu)書》中約定較長(zhǎng)簽約周期，用這個(gè)方法套取購(gòu)房者的資金。

第二，在《認(rèn)購(gòu)書》中購(gòu)房者的付款數(shù)額盡量要低一些。雖然我們前面分析過《認(rèn)購(gòu)書》的法律約束力往往不是很強(qiáng)，但不要忘記，一旦簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，首先履行義務(wù)的是購(gòu)房者，因?yàn)橘?gòu)房者往往要先交納一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算開發(fā)商違約，購(gòu)房者還要追著開發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。而如果購(gòu)房者違約，人家開發(fā)商只要一個(gè)通知，直接就扣掉定金了。所以，在這個(gè)博弈中，購(gòu)房者還是處于弱勢(shì)，既然如此，定金或預(yù)付款的數(shù)額相對(duì)低一些，應(yīng)該是對(duì)購(gòu)房者更有利的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)降低。

最后，再簡(jiǎn)單總結(jié)一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況適用《認(rèn)購(gòu)書》中的定金罰則：

(1)如果購(gòu)房者無正當(dāng)理由不按《認(rèn)購(gòu)書》中約定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，開發(fā)商有權(quán)不予返還定金。

(2)如果是開發(fā)商過錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。

(3)雙方對(duì)不能簽訂預(yù)售合同均無過錯(cuò)的，不適用定金條款，所交納的定金應(yīng)當(dāng)原數(shù)退還。

比如對(duì)于認(rèn)購(gòu)書中未確認(rèn)的其他購(gòu)房合同條款，雙方經(jīng)協(xié)商無法達(dá)成一致，這對(duì)于買賣雙方都不視為違約，此時(shí)導(dǎo)致購(gòu)房合同無法簽訂，就屬于雙方均無過錯(cuò)。

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