法律咨詢：

2008年，我付全款買了一套房子，開發(fā)商承諾在交房后36個月內(nèi)辦大紅本，并且約定在4個月后交房，合同中也寫明，如果逾期，開發(fā)商要給我萬分之三的違約金。沒想到，幾個月前開發(fā)商才通知拿鑰匙，光違約金他就應(yīng)該給我11萬元。我和他們商量，不用支付違約金但我換套大點兒的房子，開發(fā)商不同意。我能不能打官司要違約金?現(xiàn)在我還沒拿房鑰匙，打官司的話開發(fā)商會不會不給我房子?買房的時候開發(fā)商五證不全。

律師回復(fù)：

在合同中已經(jīng)約定了逾期交房的違約責(zé)任，你完全可以走法律途徑向開發(fā)商要求承擔(dān)違約責(zé)任。五證不全要看缺少哪個證。

《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

另外該解釋第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

一般來講合同被認定無效，但是你可以要求其支付承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任并賠償包括房屋差價在內(nèi)的全部損失。

有關(guān)延期交房專家意見：

在針對“延期交房”話題采訪中，多位行業(yè)人士均表示，和開發(fā)商相比，買房人在涉及房產(chǎn)糾紛時往往是“弱勢群體”，買房人只有在跟開發(fā)商多次交涉無果后才會考慮到法院起訴，可這時已經(jīng)距離交房時間很久，有的長達一兩年，往往雙方就訴訟時效就要爭執(zhí)很長時間，“耗時間又耗精力”，大多訴諸法律的買房人對此都頭疼不已。但仍有不少當(dāng)事人認為，打官司是促成違約金事項調(diào)解的最好方法，因為即便有千萬種理由，開發(fā)商也多站不住腳。

不打官司的買房人其實也并不輕松。有的樓盤延期時間較短，開發(fā)商往往會利用房門鑰匙、電卡等為砝碼，要求買房人同意不再追究違約金，或只支付少量違約金作為補償。如果延時時間較長，有些開發(fā)商就會“絞盡腦汁玩貓膩”，將違約金折換成物業(yè)費、裝修押金、水電費等，買房人覺得這也算是把錢要回來了，但往往這些費用事后會被以各種理由扣除。