常州存量房含義

我們知道，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。

下面，我們來了解一下《常州市區(qū)存量房交易網(wǎng)上管理辦法》，以及與之相配套的存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)的有關(guān)情況：

一、《辦法》出臺的背景

2005年，國家清理行政許可項目時，取消了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)的行政許可項目，使我們在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理中行政手段缺失，造成了存量房交易過程中的不規(guī)范現(xiàn)象及相關(guān)糾紛不斷增加。今年以來，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了新一輪的調(diào)控，并特別指出要加強對中介行業(yè)及存量房市場的監(jiān)管。在此背景下，作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的主管部門，我局積極貫徹中央政府宏觀調(diào)控精神，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)和住建部關(guān)于“建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場監(jiān)管體系，加快開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)上簽約、交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記信息平臺”的要求，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)研，并借鑒周邊城市的經(jīng)驗，結(jié)合常州市房地產(chǎn)市場的實際情況，制定出臺了《常州市區(qū)存量房交易網(wǎng)上管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，并于2010年11月1日正式實施。

二、《辦法》的主要內(nèi)容

(一)強化機構(gòu)備案管理：住建部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》要求設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，并在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照一個月內(nèi)到房產(chǎn)行政管理部門依法備案，但未制定相應(yīng)的保障措施，造成該規(guī)定在實踐中難以完全貫徹。為執(zhí)行好上位法的要求，常州市《辦法》中規(guī)定了只有備案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人方可進(jìn)入存量房操作系統(tǒng)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(二)禁止發(fā)布虛假房源信息：針對目前各種公共平臺上發(fā)布的房源信息真假混雜的狀況，《辦法》規(guī)定經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)對其通過存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)發(fā)布信息的真實性和合法性負(fù)責(zé)，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須查驗房屋權(quán)利狀況和自然狀況，對于權(quán)屬不清、授權(quán)不明的房屋，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不應(yīng)接受委托，禁止利用存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)發(fā)布虛假房源信息或交易信息。

(三)推行示范合同文本：當(dāng)前市民在接受經(jīng)紀(jì)服務(wù)中使用的都是經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的合同文本，這些文本樣式不一，內(nèi)容各異，普遍存在模糊消費者權(quán)利，加重消費者義務(wù)的條款，甚至有些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不簽合同，一旦發(fā)生交易糾紛，市民往往處于不利狀態(tài)?！掇k法》規(guī)定，市區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)紀(jì)活動必須依托“常州市存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)”簽訂由行政主管部門制定的《存量房出售委托合同》、《存量房承購委托合同》和《存量房買賣合同》，以明確當(dāng)事各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

(四)建立誠信評價體系：《辦法》規(guī)定自存量房買賣合同簽訂之日起一年內(nèi)，買賣雙方可以對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的服務(wù)進(jìn)行在線評價，評價情況將記錄在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的交易檔案中。此外，行政管理部門將在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的信用檔案中記錄其獎懲情況。市民可以通過在線查看誠信檔案了解經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人的綜合信息。

三、“常州市存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)”簡介

將與《辦法》同步實施的“常州市存量房交易網(wǎng)上管理系統(tǒng)”，是我局按照住建部《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》的相關(guān)要求設(shè)計開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理信息系統(tǒng)，是保障《辦法》具體落實的操作平臺。

該系統(tǒng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理、存量房合同備案、統(tǒng)計分析、誠信檔案、信息發(fā)布等6個子系統(tǒng)組成，主要面向行政管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和公眾等用戶。行政管理部門可以通過操作系統(tǒng)準(zhǔn)入機制以及構(gòu)建行業(yè)(人員)誠信檔案來加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管，并依托網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行無紙化的日常行政審核以提升效能、服務(wù)企業(yè)、方便群眾。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以通過網(wǎng)上申報完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案、年檢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊等日常管理工作;可以利用系統(tǒng)強大的統(tǒng)計功能對機構(gòu)、分支機構(gòu)甚至單個經(jīng)紀(jì)人的業(yè)績進(jìn)行實時查閱以及跟蹤在本機構(gòu)委托過的房源的交易情況;還可以進(jìn)行存量房交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計以及在“常州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)”上發(fā)布房源供求信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在該平臺上主要完成存量房出售或承購委托合同、買賣合同的簽訂和備案。公眾可以利用系統(tǒng)提供的全面、準(zhǔn)確、即時的房源出售信息、求購信息、政策信息、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信檔案來選擇中介服務(wù)，可以對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)進(jìn)行評價。該系統(tǒng)的開發(fā)實施是貫徹市委市政府“政策惠民、事實利民、服務(wù)為民”以及建立健全常州市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系的重要舉措。

四、開展存量房交易網(wǎng)上管理工作的意義

開展存量房交易網(wǎng)上管理工作，可以從以下八個方面來規(guī)范常州市存量房交易和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，從而切實維護(hù)存量房買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的合法權(quán)益。第一、通過登陸密鑰防止無證無照的從業(yè)主體進(jìn)行存量房經(jīng)紀(jì)活動。第二、通過明確信息發(fā)布責(zé)任及房源信息核驗保證掛牌信息的真實有效性。第三、通過統(tǒng)一的信息發(fā)布平臺使房源供求信息集中化、透明化、暢通化。第四、通過推行合同示范文本有助于嚴(yán)格經(jīng)紀(jì)程序、規(guī)范交易過程。第五、通過建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)誠信體系為公眾提供有效監(jiān)督手段和選擇中介服務(wù)的參考依據(jù)。第六、通過系統(tǒng)強大的數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能可以及時、準(zhǔn)確、全面的掌握存量房市場情況，為行業(yè)管理和市場調(diào)控提供決策依據(jù)。第七、通過簽約過程控制防止“一房二賣”的情況發(fā)生。第八、通過房屋交易進(jìn)程的權(quán)限查詢使經(jīng)紀(jì)機構(gòu)能夠適度了解委托房源的交易去向，有助于遭遇“跳單”可及時維權(quán)。

《常州市區(qū)存量房交易網(wǎng)上管理辦法》的出臺實施，以及配套系統(tǒng)的運行，不僅是我局2010年十項重點工作之一，也是今年全市六十項重點工作之一;不僅是提高全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)水平、推動行業(yè)科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，也是規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為、提升中介行業(yè)形象、引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)創(chuàng)建企業(yè)品牌的有效手段，更為廣大市民營造了透明、公開的存量房交易信息環(huán)境，提供了安全、可信的交易平臺。