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開(kāi)發(fā)商口頭允諾的綠地是否有法律效力

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2021-02-12 · 126人看過(guò)

現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議約定，位于底層商品房窗前的綠地，由買(mǎi)受人專(zhuān)有使用，該綠地連同底層商品房一起向買(mǎi)受人出售。

然而，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，要使綠地專(zhuān)屬于個(gè)人，需要達(dá)到“明示”這一條件，即必須符合下列要素：

一是窗前綠地規(guī)劃必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)事先批準(zhǔn)。如果是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主私下達(dá)成窗前綠地專(zhuān)有使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議而無(wú)規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，則不能認(rèn)定窗前綠地買(mǎi)賣(mài)合同有效。

二是開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售商在出售商品房時(shí)，必須通過(guò)廣告、合同或者其他有效方式向其他業(yè)主明示窗前綠地屬于一層住宅業(yè)主專(zhuān)有(獨(dú)占)使用。

實(shí)踐中需要注意的是：

第一，窗前綠地一般與底層住宅一同取得，一同移轉(zhuǎn)讓與。但業(yè)主之間只轉(zhuǎn)讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉(zhuǎn)讓手續(xù)合法，則該綠地轉(zhuǎn)讓行為仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

第二，底層業(yè)主取得的窗前綠地權(quán)利，僅僅是專(zhuān)有使用權(quán)，而不是所有權(quán)，業(yè)主只對(duì)綠地上的植物享有所有權(quán)。

第三，窗前綠地不得妨礙建筑區(qū)內(nèi)公共道路、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等有關(guān)公用事業(yè)的建設(shè)和使用。

第四，窗前綠地的土地專(zhuān)有使用權(quán)費(fèi)用及綠地維護(hù)費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，由享有綠地的一層業(yè)主承擔(dān)，其他區(qū)分所有權(quán)人不承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。

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