一、房屋交付要具備的條件

交付條件應當是法律法規(guī)規(guī)定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個條件，房屋不得交付使用。

現(xiàn)行法規(guī)對商品房交付條件的規(guī)定，主要有三項要求：

1、竣工驗收合格。《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

2、具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任?！弊鳛樾姓ㄒ?guī)的強制性規(guī)定，“兩書”成為交付的法定條件應當沒有疑問。

3、基礎生活設施應當具備交付使用條件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定了商品現(xiàn)房銷售的條件，其中，“(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期”?，F(xiàn)房是指已經(jīng)竣工、可以馬上交付使用的房屋，現(xiàn)房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經(jīng)驗來看，商品房如果不具備基礎的生活配套設施，就不能正常使用，也就不能達到合同目的。雖然這個《辦法》只是建設部的規(guī)章，但這一規(guī)定符合法理與善良風俗，有利于合同目的的實現(xiàn)，有利于保護當事人利益和減少糾紛，故應當作為交付條件之一。

除去以上條件外，法律法規(guī)沒有其它關于商品房交付條件的規(guī)定。有的地方，以地方性法規(guī)或者政府規(guī)章設定了新的商品房交付條件，如天津市的法規(guī)與上海市的規(guī)章都規(guī)定，商品房交付必須取得政府頒發(fā)的《住宅商品房準許交付使用證》或者《住宅交付使用許可證》這樣的規(guī)定，由于不屬于法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。

二、房屋交付時應到達什么標準

交付標準是買賣雙方約定的房屋交付時所應達到的狀態(tài)。

其內(nèi)容可以包羅萬象，質(zhì)量、環(huán)境、配套、裝修、品牌、型號，都可以自由約定。交付時買受人據(jù)此進行查驗，未按標準履行的，出賣人應承擔違約責任，但不影響房屋交付使用。因為，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，對交付標準的違反，并不影響合同目的的實現(xiàn)，也不構成根本違約，完全可以通過違約責任來解決

現(xiàn)實中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對是否符合交付標準存在爭議。本來可以通過違約責任來解決的問題，買方卻以拒絕受領來維權，這就大大增加了解決糾紛的社會成本。只有將交付條件與交付標準明確區(qū)分，才能看清問題的不同性質(zhì)，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標準的，不影響交付，只承擔違約責任。明確了這樣的規(guī)則，對于保護買賣雙方的利益，對于維護市場秩序都有積極的意義。

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