商品房質(zhì)量問題的一般處理情況

1、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“《解釋》”)第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：

一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件;最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！币虼?，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。

二是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個樓房的質(zhì)量和安全。因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤?，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房

人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個機(jī)構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。

2、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

《解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，司法實(shí)踐中要通過實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定。一般來講，比如室內(nèi)空氣中的有毒釋放物質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)、房屋隔音效果差導(dǎo)致噪音污染嚴(yán)重、房屋滲漏導(dǎo)致無法居住等均可以認(rèn)為屬于此種情形。

如果司法確認(rèn)相關(guān)商品房的質(zhì)量問題屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

3、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任和賠償損失。

《解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等?！督ㄖā返诹畻l第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！?/p>

商品房質(zhì)量問題的合法維權(quán)途徑

解決任何糾紛，應(yīng)當(dāng)在合法有序的范疇內(nèi)理性解決，因此，我們不贊同在出現(xiàn)糾紛后的非理性維權(quán)和過激維權(quán)。比如在售樓中心聚眾拉橫幅，甚至有些樓盤還發(fā)生過部分業(yè)主因情緒激動打砸售樓中心或物管中心等，這些行為不但不能幫到我們業(yè)主維權(quán)，反而有可能觸犯治安管理法律法規(guī)甚至觸犯刑法，最后因不當(dāng)維權(quán)行為受到法律追究，得不償失。因此，遭遇商品房質(zhì)量問題，我們應(yīng)當(dāng)回歸法律層面，采用合法手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。

一般而言，任何平等主體之間的民事糾紛，一般可以通過自行協(xié)商和解、民事訴訟或仲裁的司法途徑等來解決。此外，由于商品房買賣涉及到廣大普通的購房人，并且房屋質(zhì)量問題涉及到廣大老百姓的生命、財產(chǎn)安全，所以，對于相關(guān)房屋質(zhì)量問題向有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)投訴、控告并請求行政機(jī)關(guān)介入調(diào)解處理糾紛，也是一條不錯的合法維權(quán)方式。此外，對商品房的質(zhì)量問題向媒體爆料，請求媒體的關(guān)注和幫助，并促請媒體行使監(jiān)督權(quán)，也是合法可行的方式。

通常來講，在處理商品房質(zhì)量問題尤其是有關(guān)主體結(jié)構(gòu)問題以及不能正常居住的質(zhì)量問題時，首先應(yīng)當(dāng)做的事情就是對相關(guān)質(zhì)量問題進(jìn)行核驗(yàn)。這里我們必須提醒購房人注意的是，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個機(jī)構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力，導(dǎo)致勞民傷財又不能實(shí)現(xiàn)委托目的。

此外，購房人要想維權(quán)成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因?yàn)榇蚬偎緦?shí)際上就是打證據(jù)，證據(jù)掌握的越大，訴訟中的主動權(quán)和勝訴的希望就越大。一般來講，在法院審理中，要求購房人提供證據(jù)材料會有以下幾類：

一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù);

二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù);

三是購房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù);

四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達(dá)到希望達(dá)到的訴訟目的。

綜上所述我們可以清楚知道，對于商品房質(zhì)量問題進(jìn)行維權(quán)是要分情況的，一種是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失，如果嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。