逾期交房可不可以索賠

案情：

2010年3月28日，鄧-女士在同安一個(gè)別墅區(qū)購買了一套高檔住宅。當(dāng)時(shí)，她與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，約定以189萬元的價(jià)格，購買一套面積為194平方米的商品房，開發(fā)商應(yīng)于2011年12月31日前交付商品房。

雙方約定，如果開發(fā)商未如約交房，鄧-女士有權(quán)解除合同。不過，后來開發(fā)商又要求鄧-女士簽了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，這一協(xié)議又將逾期交房責(zé)任改成約定為，如果開發(fā)商逾期交房，合同繼續(xù)履行。而且，開發(fā)商只要按日向購房者支付已收房款的萬分之一作為違約金，違約金金額累計(jì)不超過商品房總價(jià)款的1%。

鄧-女士對于這一《補(bǔ)充協(xié)議》很不滿。她認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》免除了開發(fā)商責(zé)任，卻排除了購房者的主要權(quán)利，這樣的協(xié)議“顯失公平”。

起訴開發(fā)商索賠200多萬

去年12月31日以來，鄧-女士都是租房子住，為此花費(fèi)了65000元的租金。另外她因購房付了132萬元的按揭款，也產(chǎn)生了13萬多元的利息。

因此，她起訴要求，開發(fā)商返還本金并賠償損失，共計(jì)人民幣216萬多元。

針對鄧-女士的起訴，開發(fā)商答辯稱，他們與鄧-女士簽訂的《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，符合公平原則，不存在撤銷情形。開發(fā)商還指出，鄧-女士起訴時(shí)間太晚了。因?yàn)?，雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》從簽訂之日到起訴時(shí)已超過1年的除斥期間，撤銷權(quán)已經(jīng)消滅。因此，開發(fā)商請求法院駁回鄧-女士的訴訟請求。

針對開發(fā)商的答辯，鄧-女士的代理人，律師認(rèn)為，這一合同顯失公平，依法可予以撤銷。而且，根據(jù)合同法規(guī)定，如果鄧-女士在簽訂合同時(shí)不知道合同內(nèi)容，那么該除斥期間就應(yīng)該從知道之日起計(jì)算。

專家說法：能否退房按約定處理

根據(jù)最高法院(法釋[2003]7號(hào))規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

律師：對于逾期交房能否成為退房的理由，如果雙方有書面的約定，則按約定來處理。

相關(guān)法律知識(shí)：

合同的解除，是指合同有效成立后，在一定條件下通過當(dāng)事人的單方行為或者雙方合意終止合同效力或者溯及地消滅合同關(guān)系的行為。

合同的法定解除條件

合同法第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

1.因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，該合同失去意義，應(yīng)歸于消滅。在此情況下，我國合同法允許當(dāng)事人通過行使解除權(quán)的方式消滅合同關(guān)系。

2.在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。此即債務(wù)人拒絕履行，也稱毀約，包括明示毀約和默示毀約。作為合同解除條件，它一是要求債務(wù)人有過錯(cuò)，二是拒絕行為違法(無合法理由)，三是有履行能力。

3.當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。此即債務(wù)人遲延履行。根據(jù)合同的性質(zhì)和當(dāng)事人的意思表示，履行期限在合同的內(nèi)容中非屬特別重要時(shí)，即使債務(wù)人在履行期屆滿后履行，也不致使合同目的落空。在此情況下，原則上不允許當(dāng)事人立即解除合同，而應(yīng)由債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出履行催告，給予一定的履行寬限期。債務(wù)人在該履行寬限期屆滿時(shí)仍未履行的，債權(quán)人有權(quán)解除合同。

4.當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。對某些合同而言，履行期限至為重要，如債務(wù)人不按期履行，合同目的即不能實(shí)現(xiàn)，于此情形，債權(quán)人有權(quán)解除合同。其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，也應(yīng)如此。

5.法律規(guī)定的其他情形。法律針對某些具體合同規(guī)定了特別法定解除條件的，從其規(guī)定。

合同協(xié)議解除的條件

合同協(xié)議解除的條件，是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除原合同關(guān)系。其實(shí)質(zhì)是在原合同當(dāng)事人之間重新成立了一個(gè)合同，其主要內(nèi)容為廢棄雙方原合同關(guān)系，使雙方基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅。

協(xié)議解除采取合同(即解除協(xié)議)方式，因此應(yīng)具備合同的有效要件，即：當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力;意思表示真實(shí);內(nèi)容不違反強(qiáng)行法規(guī)范和社會(huì)公共利益;采取適當(dāng)?shù)男问健?/p>

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