一、業(yè)主告開發(fā)商要賠償經(jīng)同意變更合同還能不能索賠

業(yè)主告開發(fā)商要賠償

沈先生從沈陽一家房地產(chǎn)開發(fā)公司手中購買了一套60多平方米的住房。雙方在買賣合同中明確寫道：開發(fā)商將于2012年10月30日前交房，如果逾期交房，開發(fā)商需要按日賠償已交款的萬分之三。如果退房的話，開發(fā)商需要按已交款的10%賠償。

事后，沈先生將47萬余元房款全部交給了開發(fā)商。沈先生直到2013年11月1日才辦理入住手續(xù)。沈先生說，這期間，自己曾多次到售樓處，開發(fā)商一直沒有給其辦理入住手續(xù)。因?yàn)橥斫环恳荒?，自己沒有房子可住，不得不在外面租房居住，租房就花費(fèi)了12000元。按照合同約定，開發(fā)商已經(jīng)違約，開發(fā)商需要承擔(dān)賠償責(zé)任。

2014年3月27日，沈先生將開發(fā)商起訴到沈河區(qū)人民法院，要求開發(fā)商按合同約定，賠償違約金5萬余元和租房費(fèi)用12000元。

合同經(jīng)同意變更還能索賠嗎

經(jīng)審理查明，沈先生確實(shí)曾簽字同意延期于2013年5月1日正式辦理入住手續(xù)。沈河區(qū)人民法院認(rèn)為，買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表達(dá)，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)依據(jù)合同約定履行相應(yīng)的義務(wù)。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商一致，可以變更合同內(nèi)容。在合同履行過程中，雙方曾就商品房交付時(shí)間協(xié)商一致，并以形成書面字條、簽字確認(rèn)的方式對(duì)協(xié)商結(jié)果加以固定，根據(jù)字條內(nèi)容，可以認(rèn)定商品房的交付時(shí)間變更為2013年5月1日。

沈先生應(yīng)于當(dāng)日或之后向開發(fā)商主張要求交付房屋、辦理入住手續(xù)。而根據(jù)庭審情況中沈先生陳述，其在2013年5月1日或之后，多次去售樓處及現(xiàn)場(chǎng)勘察，開發(fā)商不給辦理任何入住相關(guān)手續(xù)，但其并未提供證據(jù)證明，而且開發(fā)商也予以否認(rèn)，并提供了給其他業(yè)主開具入住手續(xù)的相關(guān)證據(jù)。因此，沈先生提供的證據(jù)不足以證明延遲交房的責(zé)任在于開發(fā)商，因此要求開發(fā)商給付逾期交房違約金的訴求缺乏依據(jù)。近日，法院依法駁回了沈先生的訴訟請(qǐng)求。

二、購房糾紛如何解決

解決購房過程中發(fā)生的糾紛，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、行政和訴訟等辦法加以解決。

(1)協(xié)商解決。

(2)調(diào)解解決。調(diào)解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時(shí)，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng)，在房地產(chǎn)管理部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定，相互諒解，達(dá)成和解協(xié)議，使購房糾紛及時(shí)得到解決的一種方式。

(3)仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭(zhēng)議發(fā)生之前或爭(zhēng)議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭(zhēng)議交給仲裁機(jī)關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對(duì)各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的干預(yù)，仲裁委員會(huì)與行政機(jī)關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系。仲裁裁決一經(jīng)做出，即具有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當(dāng)事人上訴的問題。如要采用仲裁方式解決糾紛，購房者和開發(fā)商必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁，那么就不能采用這種方式解決糾紛。

(4)行政解決。購房糾紛的行政解決，是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)等部門調(diào)解無效或達(dá)成協(xié)議后，當(dāng)事人又反悔的糾紛，或者是購房糾紛當(dāng)事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對(duì)其糾紛進(jìn)行處理的一種具體行政行為。就方式而言，行政解決一般經(jīng)過一級(jí)行政決定和行政復(fù)議兩個(gè)階段。其中，一級(jí)行政決定是行政復(fù)議的前提和必經(jīng)程序。包括購房糾紛在內(nèi)的房地產(chǎn)案件的行政復(fù)議依《行政復(fù)議法》的規(guī)定進(jìn)行。

(5)訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。購房糾紛訴訟有民事訴訟和行政訴訟兩種。民事訴訟的當(dāng)事人是發(fā)生購房糾紛的平等民事主體，即公民、法人或非法人組織，購房糾紛的民事訴訟，由人民法院民事審判庭(有些地方人民法院設(shè)有專門的房地產(chǎn)審判庭)根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定進(jìn)行審理。

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