一、開發(fā)商的宣傳有法律效力嗎，如何處理售房廣告與購(gòu)房合同不一致的問題。

1.開發(fā)商的宣傳是否產(chǎn)生法律效力，主要根據(jù)廣告性質(zhì)來分析。

有些發(fā)展商會(huì)將在廣告中的某些許諾和購(gòu)房者的條款寫到正式的“購(gòu)房合同”中，這時(shí)就已經(jīng)不是廣告，而是合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時(shí)也有一些廣告語(yǔ)不能或沒有變成合同條款，我們所討論的是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同，性質(zhì)也不同，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

有些廣告內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語(yǔ)言，目的是為了引起注意、制造聲勢(shì)、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”等詞。這些廣告語(yǔ)實(shí)際上是不能產(chǎn)生法律上的約束力的。

有些廣告則完全不同，標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送的物品或優(yōu)惠等，這已經(jīng)符合了《合同法》對(duì)要約的定義，自然產(chǎn)生了法律效應(yīng)。

《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)內(nèi)容具體確定;

(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”。構(gòu)成要約的廣告是希望和他人訂立合同的意思表示，因?yàn)檫@樣的合同就房屋質(zhì)量、價(jià)格、位置或配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送物品等重要方面做出明確的說明，并且確實(shí)是這些方面對(duì)購(gòu)房者最終做出購(gòu)買決定起著極大作用，實(shí)際上其內(nèi)容是具體確定的。這些廣告內(nèi)容都是針對(duì)購(gòu)買其房屋的客戶而言的，說明只要客戶與發(fā)展商簽訂房屋買賣合同并且雙方?jīng)]有其他改變廣告內(nèi)容的意思表示，發(fā)展商就應(yīng)該受廣告約束，向客戶提供廣告中提到的優(yōu)惠和便利。

《合同法》第十五條規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”，這種廣告就不再是簡(jiǎn)單的要約邀請(qǐng)，而是一種要約?！逗贤ā返谑鍡l規(guī)定：“要約到達(dá)受要約人時(shí)生效”，就是說構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的發(fā)展商不能夠輕易改變其廣告許諾。

如果購(gòu)房者因?yàn)閺V告宣傳的內(nèi)容即房屋價(jià)位、位置或配套設(shè)施設(shè)備而向開發(fā)商表示要買房，這個(gè)行為實(shí)際上是一種承諾?！逗贤ā返诙鍡l規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立”，就是說，如果發(fā)展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經(jīng)確立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。由于廣告內(nèi)容沒有被寫在合同里，所以引發(fā)出很多問題。發(fā)展商借口合同中沒有規(guī)定而不兌現(xiàn)自己在廣告中的許諾，這是一種不講商業(yè)信譽(yù)的表現(xiàn)，也是不符合法律規(guī)定的。同時(shí)，建議廣大的購(gòu)房者最好將廣告中的一些條件明確寫在購(gòu)房合同中，以免出現(xiàn)一些不必要的麻煩，更好地維護(hù)自己的權(quán)益。

2.由于法律對(duì)商品房銷售廣告的限定越來越規(guī)范，開發(fā)商為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)在合同補(bǔ)充條款或附件中設(shè)定一些隱形的免責(zé)條款陷阱，如有開發(fā)商曾在合同附件里注明“合同與附件未注明的廣告、協(xié)議、樣板房的承諾都無效?！比缬虚_發(fā)商故意將模糊不清的小區(qū)平面布局圖作為合同附件。

一方面，對(duì)于購(gòu)房置業(yè)者而言，在購(gòu)房簽約之時(shí)，一定要保持高度的警惕性，盡可能運(yùn)用自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)全面謹(jǐn)慎地審核待簽之合同條款，尤其對(duì)于合同的補(bǔ)充條款和附件部分，必要時(shí)不妨委托專業(yè)人士審核，以免一時(shí)疏忽，卻結(jié)百日之憂愁。

另一方面，購(gòu)房者還需掌握一些擅用補(bǔ)充條款和附件的簽約技巧，與開發(fā)同據(jù)理力爭(zhēng)，將簽訂合同前的廣告、宣傳資料中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等所做的具體明確承諾作為補(bǔ)充條款寫入合同或粘貼作為合同附件，讓開發(fā)商蓋章確認(rèn)，構(gòu)成合同有效組成部分。

最后，不能忽視的是爭(zhēng)取簽訂有利于購(gòu)房者的違約責(zé)任條款設(shè)定。由于既成事實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)建造后恢復(fù)的成本過高，在目前房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的市場(chǎng)行情下，購(gòu)房者應(yīng)做最壞打算地預(yù)見開發(fā)商不履行合同的法律后果，設(shè)定賠償數(shù)額較高、具體可行且合法的違約金條款，以防止得不償失，雖勝猶敗的判決結(jié)果。

從上面的法律條文，可以看出一般情況下，開發(fā)商要對(duì)自己的廣告負(fù)責(zé)，是不能輕易改變自己廣告的許諾的。還有就是簽合同時(shí)，我們要據(jù)理力爭(zhēng)，不能被房開商“忽悠”。最后，您想要了解更多的法律知識(shí)，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。