一、未商品房預售許可證后來取得該房屋買賣合同效力

高院司法解釋：“第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！?/p>

在司法實踐中不能機械的適用該條款

訂立買賣合同時，出售方未取得商品房預售許可證，在交付房屋前取得房地產權證，以未取得商品房預售許可證主張買賣合同無效的法院沒有支持。

由于房地產權證的效力高于預售許可證。司法解釋設立的目的，預售許可制度是規(guī)范商品房開發(fā)銷售秩序、保護購房者的合法權益的，預售許可制度僅是手段。最終的目的是辦理房地產權證。

未取得商品房預售許可，但之后開發(fā)商取得大產證的，應認定買賣合同有效。

二、如何認定房屋買賣合同效力

1、正確認識房地產權屬登記的法律功能

“按照我國法律的規(guī)定，我國對房屋等大宗財產的管理，是采用行政登記的手段”，即行政機關或其委托的機構(如房產交易所)通過一定的程序審查、登記，最后向房屋所有權人頒發(fā)房屋產權證書，房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產市場通過這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產市場的交易風險。

具體來說，房地產權屬登記具有五個方面的功能：

(1)公示功能。房地產權屬登記是公示的手段，是把房地產權利的事實向公眾公開以標明房地產流轉的情況，其主要的功能在于保護動態(tài)的交易安全，使連續(xù)發(fā)生的交易不因權利人主張權利而受到破壞。因為任何人設定或移轉房地產權利，都會涉及第三人利益，因此房地產權利的設立或移轉必須公開和透明，以利于保護第三人的利益，維護交易安全和秩序。

(2)公信功能。公信是把登記記載的權利人在法律上推定其為真正權利人，如果以后事實證明登記的物權不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。人。

(3)管理功能。房地產權屬的登記管理功能，是指房地產登記具有國家管理意圖的功能。

(4)警示功能。房地產權屬登記的警示功能，是指對各種記載房地產權利的變動均納入登記，將各種房地產物權的排他性效力通過房地產登記薄的記載予以明確宣示，以達到告戒相對人存在房地產交易風險的作用。

(5)效率功能。交易的便捷和安全是市場經(jīng)濟的重要特征。經(jīng)過登記的房地產權利受法律確認，有國家強制力予以保護，當事人可以充分信賴登記的內容，在交易之前不必要投入更多的精力和費用去調查、了解對方當事人是否對轉讓的房地產享有權利或存在權利的負擔?？梢怨?jié)省交易費用，并能快捷的完成交易，符合市場經(jīng)濟的特征。

從上述內容我們可以看出，房地產權屬登記的法律功能主要還是促進和保護房地產交易的一種手段，而不是前提條件。

2、確認私有房地產買賣合同效力應遵照《民法通則》和《合同法》所規(guī)定的公平原則，維護經(jīng)濟關系的穩(wěn)定，保護善意一方.

我國對物權變動采取的是“現(xiàn)行法采意思主義與登記或交付的結合”，但在我國社會中，大量存在因種種原因而未辦理權屬證書的房地產，其形成原因很多，主要是因為政府效率的原因、費用負擔的原因等等。根據(jù)《房地產管理法》第37條以及《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，未辦理房屋產權證書的房地產不能買賣，，因此有很多人認為“未領取房屋權屬證書的房屋無權轉讓或租賃”，本人認為這種認識對法律理解有誤，不利于此類糾紛的正確、公平處理。對于無權屬證書房屋的買賣一律以未辦理登記而不承認產權轉移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟關系的穩(wěn)定，不利于保護善意一方當事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易穩(wěn)定”。主要理由是：

第一，買賣雙方已對房地產的買賣產生了合意，合同生效后對當事人均有約束力，違反合同的當事人要承擔違約責任。

若因出賣方的原因未登記，出賣人反悔要求返還房屋，因未登記房地產權利未轉移，房地產的所有權仍屬出賣人，買受人當然應當返還。于此合同關系就會形同虛設，對當事人并無約束力，可以任意反悔，違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當理由，善意一方當事人的利益就無法得到保障。

第二，不利于促進誠信機制的建立。

我國法律規(guī)定房屋所有權變更登記可在三個月內完成，若出賣人在此時間內一房二賣，買受人因合同未生效而無法要求出賣人承擔違約責任，只能要求出賣人承擔締約過失責任。

第三，不利于維護既有的財產秩序。

比如當事人已將房屋實際交付使用，買受人且對房屋進行了重大修繕或裝修，因未登記而宣告買賣無效，買受人返還房屋，必然造成現(xiàn)有財產秩序的重大混亂。因此筆者主張應當先對房屋所有權的實質要件進行審查，如無違法而只需補辦手續(xù)，對其買賣合同應認定為有效，應根據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定責令責任一方及時補辦手續(xù)。

處于對善意合同相對方的利益保護，在司法實踐中現(xiàn)在已逐漸呈現(xiàn)淡化登記生效主義立法的趨勢?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第49條規(guī)定：“以尚未辦理權屬證書的財產抵押的，在第一審法庭辯論終結前能夠提供權利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認定抵押有效。當事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對抗第三人。”此司法解釋所包含的是登記對抗主義的不動產登記效力，不動產物權未經(jīng)登記不得對抗第三人，在當事人之間仍有物權之效力。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定辦理登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱倪@一司法解釋，也含有登記對抗主義的意思，認為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。

如前所述，房屋買賣合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實質要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產權過戶登記手續(xù)的問題，是履行該房屋買賣合同的內容。我國《合同法》第60條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第135條規(guī)定，出賣人應當履行向買受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務。我國法律規(guī)定，動產以交付轉移所有權，不動產以辦理產權過戶登記轉移所有權，因此，在房屋買賣過程中，辦理房屋產權過戶登記只是涉及履行合同(轉移所有權)的問題，并不涉及合同效力的問題。并且，如果因為沒有辦理房屋產權過戶登記而否認合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因為沒有履行合同的部分義務就否定合同的效力。房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實現(xiàn)。

還有人認為，《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。而《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權的變更方生效，因此，未進行權屬登記的房地產買賣合同是無效的。筆者認為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門的審批后，才具有法律效力。

最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，而不是合同生效的登記，而《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》是對所有權確認的登記，也不是合同生效的登記。

根據(jù)上述的回答我們可以清楚知道，簽訂房屋買賣合同時未取得商品房銷售許可證，后來又取得，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果您有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。