房地產(chǎn)信托的流程是怎樣的

房地產(chǎn)信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側(cè)重于資金信托型REIT，而日本側(cè)重于房地產(chǎn)資產(chǎn)信托型REIT。根據(jù)模式不一樣，流程也有些差別。

美國模式

美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運作流程為：

(1)評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數(shù)量，確認選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。

(2)接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節(jié)、募款細節(jié)和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題，選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù)，并擬訂申請文件，此時投資計劃在財務(wù)上的可行性分析基本確定。

(4)接洽不動產(chǎn)顧問公司。若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔任，則需要洽定對象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(5)當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機構(gòu)并簽定REIT契約。

房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過券商購買　REIT證券，投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。

在美國，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATION?D(RULES501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務(wù)。另外，法律還對房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。

日本模式

其運作流程為：

(1)房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司;

(2)投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理;

(3)信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費;

(4)房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費;

(5)信托公司向投資者發(fā)放紅利;

(6)信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資重度聚集的行業(yè)，因為雖然時間周期較長、資金占用量大，但利潤回報較高。但房產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品的情況會帶來投機風險，關(guān)于這方面各位投資人要多多關(guān)注，建議投資前多多咨詢相關(guān)專業(yè)人士和律師。律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。