地役權(quán)含義

地役權(quán)是以他人不動產(chǎn)供自己不動產(chǎn)便利而使用的權(quán)利。

(一)設(shè)立地役權(quán)的形式：應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

(二)地役權(quán)登記效力：當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

(三)地役權(quán)的期限：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限。

(四)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

(五)地役權(quán)的效力

1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。

2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

3.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

(六)地役權(quán)的抵押：地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(七)地役權(quán)的變動：

1.需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。

2.供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

租賃權(quán)含義

《法學(xué)大辭典》對租賃權(quán)下的定義是：租賃權(quán)又稱使用收益權(quán)，即承租人依租賃合同，在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)的總稱。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。租賃權(quán)屬于債權(quán)。

一、已出租的財產(chǎn)被抵押

在已經(jīng)出租的財產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)后，抵押權(quán)人實(shí)行其抵押權(quán)之前，毫無疑問，承租人可繼續(xù)保有租賃物(抵押物)的使用價值而抵押權(quán)人支配抵押物的交換價值，二者大可相安無事。然而，一旦債務(wù)人到期不履行債務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)，就會引發(fā)一個不可回避的問題：租賃權(quán)能否繼續(xù)存在于抵押物之上?因?qū)嵭卸〉玫盅何锼袡?quán)的人是否仍受原租賃合同的約束?

對此，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》)第65條對此做了更為具體的說明，規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。《物權(quán)法》第190條也承繼了這些立法的精神，規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。

綜觀這些規(guī)定，在已經(jīng)出租的財產(chǎn)上設(shè)立抵押，不能影響在先的租賃關(guān)系。在抵押權(quán)實(shí)行前，抵押權(quán)人固然不能要求終止租賃合同，縱然抵押權(quán)實(shí)行，抵押物的受讓人也必須蒙受租賃權(quán)負(fù)擔(dān)。如前所述，在抵押權(quán)實(shí)行前，既存的租賃關(guān)系并不對抵押權(quán)構(gòu)成妨礙，其與抵押權(quán)本該“和平共處”。而在抵押權(quán)實(shí)行時，抵押物上的租賃關(guān)系可能影響實(shí)行程序的進(jìn)行，特別是可能影響抵押物的變價價格，法律緣何仍維持租賃權(quán)的效力?學(xué)者們一般將其歸結(jié)于“買賣不破租賃”的原則，[1]其實(shí)在先租賃權(quán)不受抵押權(quán)實(shí)行影響的真正原因，乃其作為物權(quán)化的債權(quán)，基于前物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)的原則，本就具有對抗后設(shè)抵押權(quán)的效力。從抵押權(quán)人的角度看，其設(shè)立抵押權(quán)時若已知該抵押物上存在租賃關(guān)系，則抵押權(quán)人必然將租賃關(guān)系納入抵押物價值計算范圍之內(nèi)，使在先租賃權(quán)對抗后設(shè)抵押權(quán)，也不會對抵押權(quán)人引發(fā)不公平的后果。

租賃權(quán)的物權(quán)化是為了適應(yīng)物權(quán)效能的最大發(fā)揮，不過承租人到底來說在法律上的當(dāng)事人地位應(yīng)該是歸屬的債法的。承租人設(shè)立地役權(quán)的不得損害出租人的利益，設(shè)立地役權(quán)應(yīng)該盡告知義務(wù)并約定責(zé)任的承擔(dān)，沒有損害出租人利益的出租人應(yīng)當(dāng)同意。這樣有利于雙方利益的均衡。更多的法律知識請上律霸網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)咨詢。