房屋的買賣、出租、轉(zhuǎn)讓等各個環(huán)節(jié)都涉及到我們的切身利益。在房產(chǎn)訴訟中怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益。下面律霸小編就為您詳細(xì)介紹如何打房產(chǎn)官司的相關(guān)知識。讓您了解房地產(chǎn)官司中的一些知識與技巧。

一、常見的房地產(chǎn)糾紛的解決方式

解決購房過程中發(fā)生的房產(chǎn)糾紛，走司法程序包括了以下幾個方式：

1、仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機(jī)關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和個人的干預(yù)，仲裁委員會與行政機(jī)關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系。仲裁裁決一經(jīng)做出，即具有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當(dāng)事人上訴的問題。如要采用仲裁方式解決糾紛，購房者和開發(fā)商必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁，那么就不能采用這種方式解決糾紛。

2、行政解決。購房糾紛的行政解決，是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)等部門調(diào)解無效或達(dá)成協(xié)議后，當(dāng)事人又反悔的糾紛，或者是購房糾紛當(dāng)事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對其糾紛進(jìn)行處理的一種具體行政行為。就方式而言，行政解決一般經(jīng)過一級行政決定和行政復(fù)議兩個階段。其中，一級行政決定是行政復(fù)議的前提和必經(jīng)程序。包括購房糾紛在內(nèi)的房地產(chǎn)案件的行政復(fù)議依《行政復(fù)議法》的規(guī)定進(jìn)行。

3、訴訟解決。購房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購房糾紛的一種方式。購房糾紛訴訟有民事訴訟和行政訴訟兩種。民事訴訟的當(dāng)事人是發(fā)生購房糾紛的平等民事主體，即公民、法人或非法人組織，購房糾紛的民事訴訟，由人民法院民事審判庭(有些地方人民法院設(shè)有專門的房地產(chǎn)審判庭)根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定進(jìn)行審理。行政訴訟是行政行為的相對人因不服具體行政行為而提起的訴訟。行政訴訟一方當(dāng)事人是公民、法人或非法人組織，另一方是對前者做出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)。購房糾紛的行政訴訟，由人民法院行政審判庭根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定進(jìn)行審理。無論是民事訴訟，還是行政訴訟，均分為一審訴訟與二審訴訟。如果當(dāng)事人對一審人民法院的判決不服，可向其上一級人民法院提起上訴，如再對二審(終審)人民法院的判決不服，可在兩年內(nèi)申請復(fù)審。但對于已生效的判決書，債權(quán)人可申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

二、打房地產(chǎn)官司的技巧

針對一房二主的情況，作為商品房的買主，在房屋買賣合同生效后，要及時地辦理房屋過戶手續(xù)，如果商品房賣主不方便辦理的話，也可建議其委托他人代理，以免購房落空;作為商品房的賣主，要有合同意識，合同一經(jīng)簽訂就具有法律效力，任何一方不得擅自撕毀合同，否則，要負(fù)法律責(zé)任，且往往得不償失。這就是法律 --公平和正義的保護(hù)神。《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定："房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。"因此，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，即通常所說的過戶登記手續(xù)。這里的"過戶登記"是物權(quán)發(fā)生變動時具有公示性質(zhì)的登記，其目的在于向他人展示，標(biāo)的物所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移;若沒有進(jìn)行公示登記，則不發(fā)生物權(quán)變動的效力，不能對抗善意第三人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(一)》第九條也規(guī)定："法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。"按照《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，房屋買賣中的過戶登記就屬于這種情況。

針對已出租的房屋的買賣，所有權(quán)人在出賣已經(jīng)出租的房屋時，必須按照法律規(guī)定的要求去做，才能使自己的愿望變成現(xiàn)實。由于法律對此規(guī)定得比較抽象，這里筆者給大家介紹一下具體方法和步驟。首先，如果房屋所有權(quán)人想賣房，應(yīng)提前3個月以書面形式通知承租人，送達(dá)時讓其簽字，并給承租人一定的思考和決定時間，最好約定具體的時間，如可以約定讓承租人在15日內(nèi)給以買還是不買的答復(fù)。其次，約定期限已滿時，應(yīng)該到承租人處進(jìn)行確認(rèn)到底買還是不買。如不買讓其簽字，不能空口無憑;如果買，雙方可以進(jìn)一步協(xié)商;在協(xié)商過程中，如果出現(xiàn)對方不想買的情況，應(yīng)該讓其再簽字。這樣就不會出現(xiàn)麻煩了。

由于房地產(chǎn)案件涉及到土地使用權(quán)糾紛、房屋參建和聯(lián)建糾紛、房屋銷售糾紛、房屋租賃糾紛、房屋動遷糾紛、房地產(chǎn)工程款欠款糾紛，以及房屋中介、房屋置換、房屋物業(yè)管理等方面的糾紛，十分復(fù)雜。我們這里只能給一個大概的方向，但是房屋事情涉及重大，本著具體的事情具體解決的原則，您可以到律霸網(wǎng)站進(jìn)行在線咨詢，我們的優(yōu)秀律師24小時竭誠為您服務(wù)。

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