房屋買賣合同無效有哪些情形

一、違反法律法規(guī)政策的房屋買賣合同

(一)雙方惡意串通損害國家、集體和第三人利益的

《民法通則》第五十八條規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為是無效的，《合同法》規(guī)定第五十二條規(guī)定惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。房屋買賣合同作為一種最常見的合同類型，當雙方當事人出現惡意串通的情形時，當然也是無效的。

(二)違反國家和社會公共利益的，以合法事實掩蓋非法目的的

《合同法》第五十二條規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同應確認無效。因此若房屋買賣合同存在非法目的，也會被認定為無效。

(三)出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購買權的

依據《物權法》的規(guī)定，房屋的共有人如果對房屋沒有約定或者約定不明確，視為按份共有。而根據《民法通則》第九十八條規(guī)定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。

此外，《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。最高人民法院也作出相關規(guī)定，出租人出賣租賃房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

因此，從以上規(guī)定可以看出，房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，在同等條件下，承租人也有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

(四)享受政府或單位優(yōu)惠補貼構建的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權的

凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。因此房屋買賣合同雙方要注意房屋是否屬于此類房屋。

二、雙方當事人主體不合格

(一)無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效

我國《民法通則》規(guī)定，無民事行為能力人實施的民事行為無效。因此，未滿八周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人簽訂的房屋買賣合同是無效的。

(二)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效

按照《合同法》第四十七條的規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認后，該合同有效，但是法定代理人未作表示的，視為拒絕追認，此時合同就是無效的。八周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，這兩類主體簽訂的房屋買賣合同，如果他們的法定代理人拒絕追認，此時房屋買賣合同也是無效的。

三、雙方當事人意思表示不真實，包括欺詐、威迫和乘人之危

如果合同一方當事人簽訂合同的時候意思表示是不真實的，比如出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為，買受人成交后發(fā)現內在質量問題的，可以和出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴主張合同無效。

四、違反法定形式，如房屋買賣合同未采用書面形式

這種情況下，合同不是當然無效。房屋買賣合同即使未采用書面形式，但如果買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，仍應認為買賣關系有效。不過為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續(xù)。但如果雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。

五、合同一方與第三人惡意串通

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

六、其他違反法律法規(guī)的其他情形

其他的情形，比如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。如果有認定為有效，就要在起訴前取得商品房預售許可證明。

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