買房前房產(chǎn)糾紛

一、廣告欺騙

現(xiàn)在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地，而多數(shù)人也相信廣告效應(yīng)，房子畢竟不可能像買車一樣，可以先體驗(yàn)。首先，要注意在買房子的時(shí)候要選擇正規(guī)房屋銷售地點(diǎn)，有固定地點(diǎn)，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會(huì)利用內(nèi)部?jī)r(jià)等誘餌騙取消費(fèi)者的金錢，所以在選擇時(shí)要慎重，不要輕信小廣告之類的。在選房子的時(shí)候，除了要實(shí)地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和“五證兩書”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》，另外，交房時(shí)開發(fā)商是否提供"一表兩書"，即《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項(xiàng)都有可能給接下來(lái)的購(gòu)房或者交房帶來(lái)麻煩。

二、定金糾紛

在所有問(wèn)題都了解清楚并打算購(gòu)買時(shí)，消費(fèi)者就要開始支付一定的金額了。在此，需要提醒購(gòu)房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別。定金,簡(jiǎn)單的說(shuō)就是預(yù)先給付開發(fā)商的金額，需要注意的是如果購(gòu)房者違約，定金不會(huì)退還，如果開發(fā)商違約，就要向購(gòu)買方雙倍返還定金。

而訂金是在房產(chǎn)交易過(guò)程中預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當(dāng)然不能適用?！坝喗稹痹诜缮蠜](méi)有明文規(guī)定，在市場(chǎng)上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”、“誠(chéng)意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書中的“訂金”，是購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的保證，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。

不過(guò)，要提醒大家的是，購(gòu)買者在支付金額簽約合同時(shí)，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。

三、霸王合同

在房屋買賣中，雖然房屋買賣合同有統(tǒng)一范本，但依然有房產(chǎn)開發(fā)商會(huì)基于某些因素的考慮在合同中加入對(duì)購(gòu)房者不公平的條款。雖然購(gòu)房者有話語(yǔ)權(quán)，但是如果要購(gòu)買該開發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說(shuō)的霸王條款，對(duì)于這些條款消費(fèi)者似乎很難反抗。

值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿于購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，而這些補(bǔ)充協(xié)議都基本是開發(fā)商的律師團(tuán)隊(duì)本著保護(hù)開發(fā)商的立場(chǎng)而制定的，購(gòu)房者一定要對(duì)合同中的任一細(xì)節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補(bǔ)充協(xié)議，這往往會(huì)成為不少糾紛的導(dǎo)火線。

四、房屋質(zhì)量

商品房質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適的程度。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。所以建議購(gòu)房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果是自己驗(yàn)房的話，最好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

對(duì)于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者可請(qǐng)求開發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購(gòu)買人造成損失的，也可向開發(fā)索取賠償。

而對(duì)于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋，購(gòu)房者應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房。對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

五、面積縮水

根據(jù)圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國(guó)家也制定了3%的面積浮動(dòng)?？墒遣簧僦脴I(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過(guò)了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了。

根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3%買房人可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。在此提醒讀者，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

六、規(guī)劃變樣

這幾年，規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主鬧事的案例也是時(shí)有發(fā)生，其中包括了在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等等。

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，這時(shí)，開發(fā)商在沒(méi)得到全體業(yè)主同意的情況下，是無(wú)權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更是不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更已經(jīng)對(duì)外宣傳的規(guī)劃，也應(yīng)該對(duì)全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒(méi)有異議的情況下，才可以變更。