解除合同的情形

簽訂了后，購房者在哪些情況下有權(quán)退房，是購房者普遍關(guān)心的問題。根據(jù)在律服務(wù)中碰到的具體問題，結(jié)合《》、《市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及相關(guān)法律規(guī)定，筆者認(rèn)為除合同約定的情形外，以下九種情況，購房者有權(quán)退房。

合同的法定解除，指當(dāng)法律上的原因出現(xiàn)的時候，合同當(dāng)事人可依法行使解除權(quán)。法定解除的情形一般包括：

因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務(wù);

當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行;

當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

法律規(guī)定的其他情形。

商品房買賣合同的解除也應(yīng)當(dāng)符合合同法對合同解除的以上規(guī)定。具體而言，當(dāng)事人可依法解除商品房買賣合同的事由包括：

1、建筑設(shè)計變更過大

按套(單元)計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房人可以退房或者與房產(chǎn)商重新約定總價款。購房人退房的，由房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。

2、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的。房產(chǎn)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗收合格的房屋。交付時若房屋的主體結(jié)構(gòu)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)單方面解除合同。商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。

3、在建工程轉(zhuǎn)讓而未通知。

房屋預(yù)售后，房產(chǎn)商欲轉(zhuǎn)讓在建的房屋，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房購房人。購房人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。購房人未按照規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。

4、面積誤差超過法律規(guī)定

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比，絕對植超過3%的;合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在購房人提出退房之日起30日內(nèi)將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。

5、擅自改變規(guī)劃設(shè)計

已預(yù)售的商品房，房產(chǎn)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房產(chǎn)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房;購房人退房的，由房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。

6、合同履行遲延

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經(jīng)催告后在三個月合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人另有約定的除外。

7、無法辦理產(chǎn)權(quán)登記

商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的;

8、房屋存在質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常居住使用;

9、法定不得轉(zhuǎn)讓的情形

如果房屋存在下列情形之一的：(一)未依法登記取得房產(chǎn)權(quán)證書的;(二)共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的;(三)權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;(四)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利的，則商品房買賣合同無效，購房者也可退房。如果你還有其他的問題，歡迎在線咨詢律霸網(wǎng)。