賣方未按合同約定遷戶買方索賠

董先生在北京豐臺(tái)區(qū)有一套房屋，趙女士與其約定以228萬元總價(jià)成交，并于2015年4月簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。合同約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)”。

合同簽訂后，趙女士支付了全部房款，雙方于2015年6月辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋登記在了趙女士名下。

然而，約定期限已過，董先生至今都未將房屋戶口遷移出去，趙女士便將董先生告上法庭，索賠違約金20萬元。

在訴訟過程中，董先生辯稱自己已將本人及其親友的戶口遷出，房屋現(xiàn)有戶口是原來房主的，因找不到人而無法遷移，所以自己不算違約。

之后，一審判決，董先生已將本人及親屬戶口遷移，并非惡意違約，且趙女士未就其所受具體損失舉證證明，故判決董先生向趙女士支付逾期違約金3萬元。接著，董先生因不服判決再次提起上訴，后在法庭的調(diào)解下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，并于近日在法院主持下進(jìn)行了款項(xiàng)交接。

為了避免產(chǎn)生戶口糾紛，買方應(yīng)該怎么做?

1、合同明確約定戶口遷移

在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任，而且一定要寫明是“所有戶口”，不然就可能遇見趙女士的那種情況。此外，如果是為了解決子女學(xué)籍問題而買房的人，也別忘了在房屋買賣合同中明確約定房屋對應(yīng)學(xué)籍的使用情況。

2、提前向教育部門核實(shí)學(xué)籍使用情況

對于二手房來說，即使是買下了房子，也不一定就能獲得學(xué)位，因?yàn)樗赡軙?huì)被上個(gè)住戶或者上上個(gè)住戶所占用，所以買方應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況，并在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。

3、提前向公安機(jī)關(guān)了解落戶政策

戶口遷移問題屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)范圍，不同區(qū)域具有一定差異性，建議買方向房屋所在地派出所咨詢涉案房屋的相關(guān)落戶政策，千萬不能僅憑賣方或中介的保證就盲目購買，以免最后導(dǎo)致自身利益受損。