一、開發(fā)商“贈送面積”手法揭秘

1、“偷面積”

所謂“偷面積”就是利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范，盡量多設計一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計算;層高低于2.2米的空間也不計入銷售面積等)，以提高單位使用率，讓購房者覺得“物超所值”。偷面積實際是鉆了《建筑面積計算方法》的空子，減少了建筑面積的套內(nèi)平面面積，這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費，在樓盤營銷時，更是可以利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項目銷售亮點。

2、“違建面積”

部分開發(fā)商所“贈送面積”是通過擅自變更規(guī)劃設計違章搭建起來的，具體操作手法是在建設項目通過規(guī)劃驗收后再自行或通過購房者集體委托其指定的關聯(lián)裝修公司對房屋進行二次裝修改造(即在與購房者簽訂商品房預售合同的同時與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關聯(lián)裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購房者，導致購房者“被違規(guī)”)，使得房屋實際使用面積增大。

3、“侵權面積”

開發(fā)商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽臺、底層業(yè)主的地下室空間等，根據(jù)《物權法》規(guī)定，該部分空間本來就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有。因侵犯了全體業(yè)主的權利，即便開發(fā)商贈送，在其他業(yè)主提出異議的情況下也將可能被拆除。

二、開發(fā)商“贈送面積”屬于違法虛假宣傳

“贈送面積”的前提應該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產(chǎn)權，由于開發(fā)商所“贈送”面積都是不計入容積率的非法面積，部分贈送面積甚至是違建、侵權面積，其贈送行為均屬無效，即便其能通過“偷面積”達到“贈送面積”的目的，因其所贈面積本身不是合法面積，且不被政府認可，同時開發(fā)商在售房時便已經(jīng)將贈送面積的建筑成本攤到房價中，“贈送”有名無實，故屬于違法虛假宣傳，政府長年來對開發(fā)商“贈送面積”等違規(guī)宣傳的視而不見進一步縱容了開發(fā)商。

三、購房者所獲得的“贈送面積”只是一種非法使用權

因開發(fā)商對所贈送面積不具有合法產(chǎn)權，所“贈送”面積屬于非法面積，故不會也不可能寫入《房地產(chǎn)證》，而根據(jù)我國《物權法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權面積才受法律保護，意即開發(fā)商所送面積均不受法律保護，不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責任。

四、“贈送面積”損害了業(yè)主共同的利益，導致了財政收入的流失

由于加建了“贈送面積”，總建筑面積增加，容積率相應提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設施利使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質都會有所降低。又由于容積率與土地出讓金的多少有關，調高容積率需要補交土地出讓金辦理規(guī)劃變更手續(xù)，部分“贈送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調整容積率而違建而來的面積，開發(fā)商提高了容積率卻沒有補交地價，導致國家財政收入的流失。

五、不規(guī)范違規(guī)宣傳，“贈送面積”無法消失

開發(fā)商“贈送”的面積既然不合法，為什么所有的購房者還趨之若鶩呢?原因很簡單，反之是免費的，送了總比不送好，不要白不要，這是幾乎所有購房者共同的想法，因為一方面該面積表面上看是不計價的，二方面“法不治眾”，即便是違法，估計政府也不會讓全體業(yè)主整改，至于是否產(chǎn)權合法與否、容積率提高后的居住舒適度降低，一般很少有人予以關注，財政收入的流失更不是購房者所能阻止的，從這個角度來說，購房者自然愿意接受，只要政府放任開發(fā)商違法“贈送”，購房者便違法“接受”。

綜上所述，正是為了防止開發(fā)商“偷面積贈送”，政府才實施建設工程規(guī)劃許可制度，對項目的規(guī)劃設計予以審核、驗收，除本來就不計面積而開發(fā)商欺騙應計贈送外，開發(fā)商的“贈送面積”宣傳實際是在叫板目前的建設工程規(guī)劃許可制度，是在暗示誘導購房者可以擅自改變規(guī)劃增加面積，“贈送面積”行為實際逃避了部分土地出讓金的支付，是一種違法違規(guī)的行為，涉嫌虛假宣傳，應當予以明確禁止，開發(fā)商若要實惠購房者，應當合法建筑，并降低房價，讓購房者真正獲得低價合法產(chǎn)權房屋。