一.大開發(fā)商與小開發(fā)商的區(qū)別

大開發(fā)商一般都是國企開發(fā)商，開發(fā)的小區(qū)數(shù)量較多，他們在業(yè)內(nèi)有著良好的口碑。在其他條件都相同的情況下，大開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品會比小開發(fā)商的在價格上貴一些，因?yàn)樗麄冮_發(fā)小區(qū)往往聘請最好的團(tuán)隊(duì)操刀，并且不惜代價地引入新的技術(shù)，同時也比較重視今后的物業(yè)服務(wù)，如萬-科、龍湖、金-地、保-利、**地產(chǎn)等，他們的產(chǎn)品在質(zhì)量等方面還是非常有保障的。

小開發(fā)商一般多是私企，開發(fā)的小區(qū)數(shù)量較少。與大開發(fā)商比較，小開發(fā)商可能存在以下一些問題。(1)小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)比較少，質(zhì)量上沒有大開發(fā)商有保障。(2)拿地規(guī)模較小，社區(qū)規(guī)模自然也比較小，成熟配套跟不上。(3)物業(yè)服務(wù)和大開發(fā)商比有一定相對差距。(4)保修期內(nèi)不容易幫助解決房屋質(zhì)量問題。我們購買的小區(qū)都是有一定時間的保修期的，如房間和外墻面的防水可以保修五年，門窗可保修兩年等，另外還有一些合同上特殊規(guī)定的保修時間。房子出現(xiàn)了質(zhì)量問題，有些小品牌開發(fā)商幫助解決問題的能力不強(qiáng)。

以上這些可能存在的問題并不能全盤否定小開發(fā)商，他們雖然資金鏈不如大品牌開發(fā)商雄厚，拿地相對比較難，但是其開發(fā)的小區(qū)也會因設(shè)計(jì)理念先進(jìn)和公司秉持的一貫建造觀念，打造出熱銷的精品小區(qū)。

二.分清產(chǎn)權(quán)年限

很多人在買房時會跟我說，這個房子是大產(chǎn)權(quán)的，這個房子是小產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)這種說法是不對的。我們提到的大產(chǎn)權(quán)房，一般分70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種，代表合理、合法的房子，只是用途不一樣。小產(chǎn)權(quán)房這個概念根本不存在，直白的說，小產(chǎn)權(quán)就代表不合法的意思。

(1)70年產(chǎn)權(quán)房就是我們所說的住宅，人們購買這種房子就是為了居住。大家通?？吹降乃恰鍢?、花園洋房、別墅，90%以上都是住宅。此類小區(qū)的土地用途就是住宅用地，使用年限為70年。

(2)50年產(chǎn)權(quán)房就是人們通常所說的辦公樓和工業(yè)用房，由于種種因素您把它當(dāng)做住宅使用了。50年產(chǎn)權(quán)的房子在查閱銷售許可證時就能看到區(qū)別，首先它被劃分為非住宅小區(qū)，在土地用途一項(xiàng)填寫的是“綜合”，土地使用期限為“綜合50年”。

(3)40年產(chǎn)權(quán)房就是商業(yè)立項(xiàng)房源，也是通常我們所說的商鋪，這類房源可以售賣商品，原則上是不允許居住的。在它的銷售許可證上，土地用途一項(xiàng)寫明是“商業(yè)”，土地使用期限為“商業(yè)40年”。

需要注意的是，40年、50年產(chǎn)權(quán)的房子很多都是商水、商電，雖然也有一小部分是民水、民電，但是不能保證它以后不會改變。而且這類房子一般不通天燃?xì)猓荒苡秒娮鲲?，所以生活成本比較高。

小產(chǎn)權(quán)房就是沒產(chǎn)權(quán)，等于不合法的房子。一些都不能稱為“開發(fā)商”的投資機(jī)構(gòu)稱：“我們這是農(nóng)村集資合作建房。”這類房源是不允許上市交易的，購買這樣的房子風(fēng)險很高：第一，有時還沒有入住，所謂的開發(fā)商就跑了;第二，這類房子再次售賣是很難的;第三，購買這類房子不能申請銀行貸款。

通常，小產(chǎn)權(quán)房的價格遠(yuǎn)低于周邊小區(qū)的價格，售賣方不跟購房者簽訂正式的購房合同，甚至沒有發(fā)票，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上也查不到他相關(guān)的預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售許可證。

出售房產(chǎn)時，售樓處都會公示所售小區(qū)的產(chǎn)權(quán)情況，您可以向售樓處銷售人員確認(rèn)，他們一般都會如實(shí)回答。如果您屬于比較謹(jǐn)慎的購房者，也可以登錄當(dāng)?shù)氐某青l(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站進(jìn)行查詢。