(一)物權法并不禁止處分作為物權的農村房屋

物權法并不禁止處分作為物權的農村房屋，土地使用權和農村房屋的所有權一個是用益物權，另一個是所有權。根據(jù)物權法原則，房屋所有權與土地使用權應當遵循它們本身的內在含義，從而遵循不同的法律。所以在進行房屋所有權和土地使用權的分析時，可以將兩者獨立開來，分別對待。

依據(jù)上述的論述在對農村房屋買賣進行處分時，應當一邊分析房屋所有權變動，另一邊分析土地使用權變動，將兩者區(qū)分開來看待，甚至可以允許一些特殊情況出現(xiàn)如房屋的所有權發(fā)生了改變但是土地使用權沒有發(fā)生改變，在如今的宅基地體制之下，在如何處理房地一體化的問題上就不能夠按照土地的使用權跟隨房屋的買賣而轉移來解決。但是目前戶籍制度的改革正在不斷的深化，允許宅基地使用權在市場上流通必然成為不可阻擋的勢頭，物權歸屬以及明確權利狀態(tài)的問題在將來的立法過程中會得到很好的解決。

(二)物權區(qū)分原則下的農村房屋買賣合同效力

物權區(qū)分原則即將物權的變動區(qū)分為債權行為和物權行為，在《物權法》頒布前，已為學界所共識，現(xiàn)已被《物權法》第15條所吸收。物權區(qū)分原則要求將合同和物權變動區(qū)分開來，分別對待。這是兩個不一樣的含義：即合同是否有效和物權變動是否有效，合同是否有效歸結于債券法的范疇，物權變動是否有效歸結于物權法的范疇;前者是原因，后者是前者履行的結果。

從合同法上看，一個買賣合同的效力，從買賣雙方簽訂合同之日就已經決定，合同的效力不取決于合同雙方是否將合同履行完成。如果買賣的雙方都對完成了合同約定的內容，同時房產局也對買賣雙方進行了登記，那么房屋買賣就算是達成了。假如買賣雙方簽訂合同后，由于買賣雙方中的任意一方不配合去辦理手續(xù)或由于登記機關認為不符合條件而不給于辦理手續(xù)最終導致房屋過戶不成功，這樣導致的結果是不積極履行合同或者履行達不到合同的要求，房屋的所有權未發(fā)生變動，但是該合同的法律效力是有效的，這是合同法本身所確立的規(guī)則。

物權區(qū)分原則在處理違反禁止性規(guī)定的效力判斷問題上，要求合同效力與物權效力的判斷規(guī)則區(qū)分適用。因為，從強制性規(guī)范類型上存在債權法的強制性規(guī)范與物權法的強制性規(guī)范之分，違反債權法強制性規(guī)范將導致當事人意思表示無效的結果，違反物權法的強制性規(guī)范只產生不發(fā)生物權變動的結果。比如違反法律的強制規(guī)定，結果只是不認可物權的效力，但是應當承認該合同有效。再如，《物權法》第184條第4款的規(guī)定：所有權、使用權不明或者有爭議的財產財產不得進行抵押。這里的抵押不是針對合同的效力，而是針對抵押權能否設定。對于此問題的法律效力的認定，只能從債權法的有關規(guī)定中找尋該合同是否有效的法律依據(jù)，而不能從物權法的有關規(guī)定中對合同效力作出決定。

從上述分析，合同買賣的效力不因物權的變動而發(fā)生影響，對于法律條文對宅基地使用權的禁止規(guī)定，并不會對農村房屋買賣合同的效力產生變化。

(三)農村房屋買賣的善意取得

我國現(xiàn)行法律上對于房屋善意取得制度處于不太明確的狀態(tài)，這就導致法官在審理案件的法律適用的存在很大的困難。法律制度具有重要的調整作用，它應當與社會經濟的發(fā)展相適應，在目前的法律水平下，善意取得制度在共有房產方面可以有條件地適用，其客觀原因有：

第一，如今我國的房地產登記制度處于并不完善的狀態(tài)，在如此條件下用善意取得制度有一定的社會基礎。隨著改革開放的深化，在現(xiàn)實實踐中，房地產登記開始盛行起來，有關房地產登記的立法也對這方面有了初步的規(guī)定。但與社會主義市場經濟的客觀要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍欠缺一些基本的法律規(guī)定，如對登記的程序規(guī)定、登記機關的職權與管理、登記申請人的請求權等等一系列問題未曾涉及。登記機關在進行日常工作的時候時常出現(xiàn)處無法可依的情況。

第二，思想方面的影響。由于我國一些公民的法律意識淡薄，法律知識了解不足，在我國廣大農村中許多人對不動產交易的登記意識較弱，很多村民都不知道房屋交易需要在登記機關進行登記，因此善意取得制度對于這種現(xiàn)象能夠予以規(guī)范。如果房屋買賣中的第三人是在不知情、基于善意的情況下取得房屋，那就應該考慮善意第三人和穩(wěn)定市場交易使之能夠順利進行，對第三人取得房屋所有權予以肯定。