案情簡介：2011年7月26日，甲與乙簽訂房屋買賣合同，約定將甲的一套房屋以兩百萬的價格賣給乙。合同訂立后，乙交付了兩百萬元房款，甲向乙出具了收據(jù)。乙開始使用該房屋，但沒有進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記。2012年，甲又將乙使用的該套房屋賣給了丙。后經(jīng)過多次協(xié)商，甲退回乙兩百萬元房款。2013年，乙又將甲訴至人民法院，請求判令被告甲賠償其損失。

律師點評：本案是平常我們在購房過程中出現(xiàn)的一房二賣的現(xiàn)象。在現(xiàn)實生活中，對房屋買賣合同已實際履行，但并未辦理過戶登記手續(xù)的，如何看待涉及到的過戶登記的性質(zhì)及效力問題。根據(jù)我國法律的規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即通常所說的過戶登記手續(xù)。這里的過戶登記目的在于向他人展示，標(biāo)的物所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，若沒有進(jìn)行公示登記，則不發(fā)生物權(quán)變動的效力，不能對抗善意第三人。就像本案當(dāng)中，甲與乙簽訂房屋買賣合同后，又將涉案房屋賣給丙，應(yīng)為當(dāng)時乙沒有及時辦理房屋過戶登記手續(xù)，房屋所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，還在甲名下，根據(jù)房屋登記的公示效力，丙是善意第三人，如果丙辦理了房屋過戶登記手續(xù)，那么此時丙就是房屋的合法所有權(quán)人。而對乙來說，只能對甲追究違約責(zé)任，可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，但無法取得房屋的所有權(quán)。因此，我們在購房過程中，應(yīng)及時督促出賣人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，出賣人拒絕協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，買受人可以通過訴訟的方式要求出賣人履行協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)，依法維護自己的合法權(quán)益。

買賣合同糾紛的處理

根據(jù)《合同法》一百二十八條的規(guī)定，當(dāng)事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁。涉外合同的當(dāng)事人可以根據(jù)仲裁協(xié)議向中國仲裁機構(gòu)或者其他仲裁機構(gòu)申請仲裁。當(dāng)事人沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院起訴。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行發(fā)生法律效力的判決、仲裁裁決、調(diào)解書;拒不履行的，對方可以請求人民法院執(zhí)行。