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寧波
區(qū)分外墻面共用界墻的歸屬權問題
關于小區(qū)住宅的外墻、外墻面、共用界墻的歸屬問題，一直存在爭議，容易引發(fā)糾紛。常見的糾紛如業(yè)主在自家房屋所在的外墻或者超出所在的外墻粉刷廣告或懸掛門面招牌，相鄰業(yè)主、物業(yè)管理公司提出異議引發(fā)糾紛。
一般認為，外墻不能視為共用部分，只有外墻面才可以成為共用部分。我國建設部的規(guī)章僅把外墻面列為共用部位，但是有的地方性規(guī)定如上海把外墻、外墻面都規(guī)定為共用部位。這一問題涉及到學理上關于專有部分范圍的四種學說，即壁心說、空間說、最后粉刷表層說、壁心和最后粉刷表層說。第四種壁心和最后粉刷表層說被視為通說。該說認為，就內部關系而言，專有部分包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷的部分;在外部關系上，專有部分達到境界部分厚度之中心線。按此通說，外墻一般不應視為共用部位，而外墻面應為共用部位。但是，是否能一概認定業(yè)主對外墻沒有任何合法使用權，其任何使用都應當經(jīng)全體共有權人或共有權人授權的組織如物業(yè)公司同意和許可呢?對此，也不能完全絕對化。
首先，如業(yè)主公約有規(guī)定，業(yè)主在公約允許的范圍內使用，這種使用實際構成了前面所述約定專用情形，是完全合法使用。其二，即使在業(yè)主公約沒有規(guī)定的情況下，業(yè)主仍應當在一定限度內對自己房屋所在的外墻面擁有合理的利用權。如安裝空調器，如果業(yè)主沒有任何利用外墻面的權利的話，那么空調的室外安裝就成問題了。顯然，對于外墻，業(yè)主仍然應當有一定的合理利用權。合理的界線應當是：是否對相鄰業(yè)主的生活造成不良影響;是否影響了整幢樓宇的美觀和統(tǒng)一性;是否影響公共安全，等等。
對共用界墻，我國建設部的規(guī)章確定的是由相鄰業(yè)主承擔對共用界墻的維修義務。筆者認為，對共用界墻應當承認相鄰業(yè)主對其有共有權，但這種共有權實質是一種共用權。當共用界墻同時又是整幢樓的承重墻的時候，該共用墻又構成全體業(yè)主的共用部分，由全體業(yè)主享有共有權。
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