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寧波
貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓糾紛如何解決
貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，受多種合同關(guān)系約束，存在多個房地產(chǎn)權(quán)利人：
一是房屋買賣合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓人和受讓人之間的買賣關(guān)系，二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關(guān)系以及相關(guān)的第三方保證人、出質(zhì)人、抵押人與借款人之間的擔保關(guān)系。所以，貸款所購房屋轉(zhuǎn)讓時，除了遵從一般房屋轉(zhuǎn)讓的條件，還要考慮貸款合同關(guān)系的特殊性。貸款擔保方式對所購房屋轉(zhuǎn)讓的約束，抵押房屋的轉(zhuǎn)讓。
采取所購房屋抵押擔保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對賣房人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入一個交易死循環(huán)。
如何解決這個問題呢：
(1)賣方可以用其它擔保方式做替代擔保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時取代抵押房屋作為未還貸款的擔保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回的房款提前還清貸款。
(2)買賣雙方通過二手房中介機構(gòu)進行交易，如果中介機構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房合作協(xié)議，通?？捎芍薪闄C構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔保，并能過中介機構(gòu)辦理二手房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。
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