當(dāng)事人之間以房抵債協(xié)議，只有在債務(wù)人實際交付房屋才發(fā)生法律效力，債權(quán)人不能據(jù)此約定直接取得該房屋的所有權(quán)。

【案情簡介】

2009年5月，居住在城郊結(jié)合部的王某為建房將自家原有住宅房折除后，進行建新。在辦理了各項建房審批手續(xù)后，因無足夠的資金而向朋友張某借款，雙方在借款協(xié)議中約定：張某借給王某30萬元用于建房，借款期限為2年，如王某不能按期歸還借款本息，所建房屋張某占2層。該房屋共6層，于2010年10月建成，實際造價為120萬元，兩年后，因王某未按期歸還借款本息，張某要求王某履行協(xié)議，但遭到王某拒絕。張某便將王某告上法庭，要求王某按協(xié)議履行，即給付2層房屋的義務(wù)。

張某的訴訟請求能否得到支持，關(guān)鍵在于如何看待當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中以房抵債約定的性質(zhì)和效力。在認定該以房抵債協(xié)議是否有效的問題上，合議庭有兩種不同的意見：

第一種意見認為，以房抵債協(xié)議雙方形成留質(zhì)契約關(guān)系，依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第40條的規(guī)定，留質(zhì)契約無效，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。

第二種意見認為，以房抵債協(xié)議雙方并非留質(zhì)關(guān)系，協(xié)議內(nèi)容并不違法，協(xié)議有效，應(yīng)當(dāng)判決支持原告張某的訴訟請求。

【法律解讀】

筆者認為第二種意見是正確的。其理由如下：

一、從借款內(nèi)容來看，公民借款建房是公民之間互助建房的主要形式，根據(jù)我國《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》第2條規(guī)定，對城鎮(zhèn)居民或職工互助幫助、共同投資、投料、投工、新建或擴建住宅的互助自建方式，國家是允許的，并不違反法律規(guī)定。

二、以房抵債協(xié)議的性質(zhì)并非留質(zhì)契約。所謂留質(zhì)契約，是指擔(dān)保人和擔(dān)保設(shè)定權(quán)人事先約定，在債務(wù)清償期限屆滿而擔(dān)保權(quán)人未受清償時，標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)人所有。本案中，王某和朋友張某在簽訂借款協(xié)議時，并未將建造的房屋全部抵押給張某，也談不上事先移轉(zhuǎn)抵押物所有權(quán)的問題，故以房抵債協(xié)議并非留質(zhì)契約。

三、協(xié)議約定，如王某不能按期歸還借款本息，所建房屋由張某占2層，該約定對雙方來講并非顯失公平。因為王某建造該房屋實際投入資金為120萬元，借款二年后如不能償還本息時，張某獲得2層房屋的所有權(quán)，并未使王某蒙受經(jīng)濟損失。如果王某不向張某借款就無力將房屋建起來，更何況王某將房屋建成后，本可立即籌款還款或者賣掉部分房屋清償對張某的債務(wù)，從而使自己獲得房屋的所有權(quán)。因此，該協(xié)議對王某是十分有利的，并非顯失公平。

四、該以房抵債協(xié)議雖有合資建房的特征，但雙方主要還是借款關(guān)系，所以本質(zhì)上不同于合資建房關(guān)系，也不是共建協(xié)議，無須獲得有關(guān)部門批準(zhǔn)。

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