一、什么是一房二賣?

一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

開發(fā)商在簽訂購房合同后一方面考慮到購房者可能會(huì)違約的情況怕房子賣不出去，另一方面以更高的價(jià)格賣給另一購房者，這些都是開發(fā)商選擇一房二賣的原因。

二、一房二賣的一般處理

房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣人最主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。對(duì)一房二賣糾紛，實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理：

1.在一房二賣中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后一個(gè)購房者履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購房者已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)購房者享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的。后一個(gè)購房者因?yàn)橐呀?jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，對(duì)房屋享有的是物權(quán)請求權(quán)。前一個(gè)購房者產(chǎn)生的是債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請求給付，但是對(duì)房屋來說前一個(gè)購房者沒有取得產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

根據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸他人所有，開發(fā)商對(duì)前一個(gè)購房者實(shí)際履行已不能，在該種情形下，前一個(gè)購房者不能強(qiáng)制履行購房合同。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對(duì)債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

關(guān)于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中，開發(fā)商往往在房地產(chǎn)升值時(shí)，見利背信而與出價(jià)高的購房者成交，對(duì)該房屋的漲價(jià)部分，屬于前一個(gè)購房者的可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與前一個(gè)購房者簽訂合同并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，開發(fā)商已非房屋所有權(quán)人。合同法第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。因無權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無效的，由開發(fā)商向后一個(gè)購房者承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為開發(fā)商享有，而兩個(gè)購房人都未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。兩個(gè)購房者是平等的法律地位，那么法院就會(huì)考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯(cuò)情況、買受人長期占有房屋的事實(shí)、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無效。也就是說，如果兩個(gè)買賣合同都沒有辦理過戶，法院會(huì)區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

由此可見，如果購房者遇到“一房二賣”這種情況，可以通過各種法律途徑維護(hù)自己的利益，還可以獲得相應(yīng)的賠償金額。如果以上內(nèi)容還未能解決您的疑問，可以到律霸網(wǎng)網(wǎng)找在線律師進(jìn)行咨詢，我們可以根據(jù)實(shí)際情況為您提供解決方案!

一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣，一房二賣是法律所禁止的。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。