房子的居住權(quán)為有效期70年，住宅是滿70年以后自動續(xù)期的，房子的所有權(quán)以及土地的使用權(quán)是不變的。

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【爭議問題】具備獨(dú)立勞動能力的成年子女，對父母承租的房屋是否享有居住權(quán)?

【案情簡介】段某與王某某系母子關(guān)系;位于東城區(qū)某胡同x號第一、二間房屋的產(chǎn)權(quán)歸信息產(chǎn)業(yè)部機(jī)關(guān)第一服務(wù)局所有，王某某就上述房屋與產(chǎn)權(quán)人簽有租賃協(xié)議。1953年包括段某在內(nèi)的王某某一家人遷至x號兩間及廚房各一間。1989年段某結(jié)婚搬至本市東城區(qū)xx橋其岳父家中居住，離婚后又于1997回到x號第二間，即訟爭之房居住。1999年夏至2000年夏，段某在外經(jīng)營餐館并居住其中。2002年3月段某與其女兒在訟爭之房居住，段某并以該房經(jīng)營小賣部，工商登記字號為“xx食品店”。同年11月王某某及家人因與段某發(fā)生矛盾，將訟爭之房鎖住。段某現(xiàn)暫時在北京市東城區(qū)xx胡同租住，月租400元，其物品仍存放在訴爭之房中。此外段某及其女戶口登記在x號，與王某某分立兩戶。段某于2002年12月起訴至原審法院稱，我與王某某系母子關(guān)系，一直隨其共同生活。我因生活困難，經(jīng)王某某同意后于2001年將訟爭之房改建為小賣部。2002年12月3日王某某將我房門上鎖，致我無法居住經(jīng)營。故請求確認(rèn)我對訟爭之房享有居住權(quán)。

【訴辯情況】王某某辯稱：段某并未與我共同居住，其自1988年結(jié)婚后即搬出，1997年才搬回。且其曾于2001年搬至朝陽區(qū)x店居住，2002年3月搬回我處。小賣部系2002年4月開辦，.我是訴爭房屋承租人，對該房享有居住權(quán)和使用權(quán)。故不同意段某的訴訟請求。

【法院審理】法院經(jīng)審理認(rèn)為：段某戶籍一直登記在訟爭房屋所在的x號，其經(jīng)王某某同意自1997年搬回訴爭之房，此后長期在內(nèi)居住生活，并進(jìn)行個體經(jīng)營，與王某某即房屋承租人形成了共居關(guān)系，對該房應(yīng)享有合法的居住權(quán)。據(jù)此判決：段某對本市東城區(qū)板廠胡同19號王某某承租的北京西數(shù)第二間享有合法居住權(quán)。判決后王某某不服，以段某已成年，一度在外租房居住，且段某在涉訟房屋居住時打架生事影響了其晚年正常生活為由提起上訴，諸求撤銷原判，駁回段某的訴訟請求。段某同意原判。

【終審判決】二審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)與一審基本相同。同時，雙方當(dāng)事人當(dāng)庭確認(rèn)：王某某除段某之外，另有兩子，且均已成年，戶口亦登記在x號其中第三子婚后亦一度在岳父母家居住，現(xiàn)因妻弟結(jié)婚無法繼續(xù)在岳父母家居住，亦向王某某要求搬回訟爭之房居住，并在此過程中與段某發(fā)生矛盾。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：確認(rèn)居住權(quán)應(yīng)全面考慮當(dāng)事人的年齡、勞動能力及家庭成員情況等，且公民在成年并具備勞動能力后應(yīng)當(dāng)自立生存。本案中段某雖曾作為共居人隨其母王某某在x號第一、二間房屋內(nèi)連續(xù)居住6年左右，但其自1989年結(jié)婚后一度搬離訟爭之房在外居住達(dá)8年之久，且其自1997年搬回居住后，又曾在外居住一年左右，其與王某某之間的共居關(guān)系一度中止。本案審理期間，段某亦在外租房居住。此外，段某作為成年男子并具備勞動能力，不應(yīng)長期依賴父母生活，其應(yīng)依靠自己的城市勞動自立生活。原審法院僅依據(jù)段某戶籍一直登記在訴爭之房，及1997年后一度在訴爭之房中居住、生活并進(jìn)行個體經(jīng)營等情況，未全面考慮本案的事實(shí)，即確認(rèn)段某對訴爭之房有合法居住權(quán)不妥，應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第(3)項之規(guī)定，判決：撤銷原判;駁回段某要求確認(rèn)對北京市東城區(qū)某胡同x號第二間房享有居住權(quán)的訴訟請求。

【法理爭點(diǎn)】本案的爭議焦點(diǎn)是：段某作為王某某的成年且具備勞動能力的兒子，一度與王某某在訟爭之房中共同居住生活，其對王某某承租的房屋是否享有居住權(quán)。這是一個法律判斷問題。正確判斷這一問題的關(guān)鍵，是對居住權(quán)這一法律概念有一個正確的理解與把握。

1、關(guān)于居住權(quán)：居住權(quán)的概念及外國法的相關(guān)規(guī)定。居住權(quán)(habitation)是指因居住而使用他人房屋的權(quán)利。居住權(quán)系為特定人的利益而設(shè)，性質(zhì)上屬于人役權(quán)，即以他人之物供自己使用的權(quán)利，或?yàn)樘囟ㄈ说睦娑褂盟酥锏臋?quán)利。古羅馬法最早確認(rèn)了居住權(quán)這一權(quán)利形式，并把它與用役權(quán)、使用權(quán)一起，統(tǒng)歸于人役權(quán)制度，與地役權(quán)制度相對?！斗▏穹ǖ洹烦幸u了羅馬法關(guān)于“非所有權(quán)人因居住而使用他人房屋權(quán)利”的規(guī)定。該法典第625--631條規(guī)定，居住權(quán)是使用權(quán)的一種，井適用使用權(quán)的規(guī)則。使用權(quán)屬于用役權(quán)，后者即“如同本人是所有權(quán)人，享用所有屬于他人之物的權(quán)利，但享用人應(yīng)負(fù)責(zé)保管物之本體”，它包括用益權(quán)人以各種方式對于包括房屋在內(nèi)的物進(jìn)行使用和收益的權(quán)利。用益權(quán)人是自然人時，用益權(quán)的最長期限為該自然人的有生之年。司法實(shí)踐中.當(dāng)居住權(quán)人的健康狀況(如年老)不允許其繼續(xù)在原地點(diǎn)居住及被強(qiáng)制入住養(yǎng)老院時，法官可以用一項終身年金代替居住權(quán)。

2、居住權(quán)的特點(diǎn)。

(1)居住權(quán)屬于人役權(quán)、系為特定人居住使用他人房屋這一利益而設(shè)定。居住權(quán)具有人身性，與居住權(quán)人的人身及法津地位相關(guān)聯(lián)。首先，居住權(quán)的權(quán)利主體，主要是與標(biāo)的物所有權(quán)人有特定身份關(guān)系的自然人。所以如此、是因?yàn)榫幼?quán)主要源于婚姻、家庭關(guān)系，源于婚養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)的需要，通常涉及家庭成員特有或應(yīng)有的利益。其次、居住權(quán)具有時間性、或稱“暫時性”。前已言及，居住權(quán)系為特定人的利益而設(shè)定，而人的生存有期限、因此該期限即為居住權(quán)的最長期限。當(dāng)然，所有權(quán)人在設(shè)定居住權(quán)時，也可以確定一個具體的期限，當(dāng)居住權(quán)人的生存期限高于該期限時。則以該期限為居住權(quán)的期限;低于該期限時，則以居住權(quán)人的生存期限為居住權(quán)的期限。再次，居住權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓型。古羅馬法中，人役權(quán)是不能讓與的權(quán)利，不能與權(quán)利人相分離，其隨權(quán)利人的死亡而消滅。但是，權(quán)利的行駛可以轉(zhuǎn)讓。

(2)居住權(quán)的客體即標(biāo)的物，限于房屋。居住權(quán)權(quán)利的基本內(nèi)涵決定了其客體僅限于房屋，居住權(quán)不能設(shè)定在其他物上。

(3)居住權(quán)是因居住而使用房屋的權(quán)利。居住權(quán)是因婚姻家庭關(guān)系而產(chǎn)生的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)而設(shè)定的權(quán)利，表現(xiàn)為居住權(quán)人為居住的目的而對他人所有房屋進(jìn)行使用的權(quán)利。首先，居住權(quán)人對于房屋的使用以居住為限。居住權(quán)人不得改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途，但為方便居住可以對房屋進(jìn)行必要的裝修和改良。其次，為居住而對房屋進(jìn)行的各種使用都屬于居住權(quán)人的權(quán)利范圍。例如、居住權(quán)人可為某些必要的收益行為，包括從事商業(yè)買賣，存放貨物等，以不改變房屋的結(jié)構(gòu)為前提。再次，居住權(quán)主要是居住權(quán)人本人對房屋的居住使用，但其他人可以基于居住權(quán)人的需要與其共同居住，如居住權(quán)人的近親屬、保姆等對房屋的使用。

3.居住權(quán)的取得和消滅。

(1)居住權(quán)的取得：關(guān)于居住權(quán)的設(shè)定，各國法規(guī)定大致相同。羅馬法中，居住權(quán)通常以遺囑設(shè)定，較少以契約設(shè)定，但也有直接以法律規(guī)定的情況。在法國;居住權(quán)由法律規(guī)定或由當(dāng)事人設(shè)定。當(dāng)事人設(shè)定要遵循債權(quán)意思主義的原則，而且主要以標(biāo)的物所有權(quán)人的意思為主。但在實(shí)踐中，只能根據(jù)契約或遺囑設(shè)定。此外，學(xué)說認(rèn)為居住權(quán)亦可通過取得時效而取得。

(2)居住權(quán)的消滅。羅馬法中，役權(quán)消滅的原因包括：成立要件的欠缺。如標(biāo)的物毀損成滅失;役權(quán)期限屆滿或解除條件完成;役權(quán)人放棄權(quán)利。法國民法規(guī)定：居住權(quán)消滅基于居住權(quán)人死亡;居住權(quán)期限屆滿;居住權(quán)人與所有權(quán)人合為一人;經(jīng)過30年期間居住權(quán)人未行使權(quán)利;居住權(quán)的客體全部滅失。

總結(jié)各國立法例，雖然居住權(quán)在權(quán)利范圍、取得、消滅等方面略有差異，但它均為非所有權(quán)人因居住而使用他人房屋提供了法律手段，解決了物的所有與利用之間的矛盾。我國的物權(quán)法應(yīng)結(jié)合我國的實(shí)際情況，借鑒上述立法例，建立自己的居住權(quán)制度，從而以一種物權(quán)方式來解決非所有人對他人房屋的占有、使用的居住問題。

4、居住權(quán)的現(xiàn)行立法及司法實(shí)務(wù)分析：我國現(xiàn)行法律沒有確認(rèn)居住權(quán)或與之相似的物權(quán)性權(quán)利，而是以所有權(quán)以及租賃、借用等來調(diào)整非所有人對他人房屋的利用關(guān)系。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的司法解釋(一)》第27條規(guī)定：“一方生活困難是指依靠個人財產(chǎn)和離婚時分得的財產(chǎn)無法維持當(dāng)?shù)鼗旧钏健Ｒ环诫x婚后沒有住處的，屬于生活困難。離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所權(quán)。”這一司法解釋首次在我國確認(rèn)了居住權(quán)這一他物權(quán)形式，但其僅適用于離婚案件。此外，僅以司法解釋確認(rèn)居住權(quán)，不符合現(xiàn)代法治及與國際接軌的要求。

該司法解釋頒布前，人民法院處理離婚案件時，在房屋歸一方當(dāng)事人所有而另一方?jīng)]有住房的情況下，為了解決無房一方的居住問題，即已確認(rèn)無房一方有權(quán)居住歸另一方所有的房屋。此種情形下，離婚的配偶對另一方所有房屋的居住使用權(quán)，即居住權(quán)。這表明司法實(shí)踐已經(jīng)超前于立法對居住權(quán)予以確認(rèn)。人民法院在審理離婚案件之外涉及居住權(quán)的糾紛時，由于法無明文，處理結(jié)果多有不同，已是一個不爭的事實(shí)。而這種狀況顯然于執(zhí)法統(tǒng)一、同案同判這一法治的基本要求不符。考慮到上述情況，如果未來的民法典物權(quán)編對居住權(quán)不做規(guī)定，將造成法律與實(shí)踐脫節(jié)，且實(shí)踐得不到法律的規(guī)范指導(dǎo)，也于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和法律秩序不利。

5、居住權(quán)立法及司法建議

雖然我國現(xiàn)行法律對居住權(quán)未予確認(rèn)，但民法典草案征求意見稿提出了“居住權(quán)”這一概念，期望以其來實(shí)現(xiàn)“切實(shí)保護(hù)老年人、婦女以及未成年居住他人住房的權(quán)利”之社會保障功能。從我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢看，應(yīng)在民法典物權(quán)編中確認(rèn)居住權(quán)這一他物權(quán)形式，以切實(shí)解決未成年人、老人和婚姻關(guān)系終嬌配偶的生活和居住問題。具體如下：居住權(quán)的定義：居住權(quán)就是特定人因居住而使用他人房屋的權(quán)利。居住權(quán)的取得和消滅。參考上述立法例，并結(jié)合我國的實(shí)際情況，找國法上居住權(quán)的設(shè)定，可分別采取以下方式：

(1)通過合同設(shè)定居住權(quán)。此時，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)到相應(yīng)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，并以登記為生效要件。此種情形多發(fā)生于家庭內(nèi)部，也即配偶之間或者直系親屬間。

(2)通過遺囑設(shè)定居住權(quán)。此種情形下，居住權(quán)在立遺囑人死亡時生效。

(3)通過法律規(guī)定直接設(shè)定居住權(quán)。例如，法律可以直接規(guī)定未成年子女對父母的房屋享有居住權(quán)，父母作為監(jiān)護(hù)人對于未成年子女的房屋享有居住權(quán)。

(4)依取得時效取得居住權(quán)。

至于居住權(quán)的消滅，則可做如下考慮：(1)作為居住權(quán)標(biāo)的物的房屋滅失;(2)房屋的所有權(quán)人和居住權(quán)人混同為一人;(3)依消滅時效，即居住權(quán)因居住權(quán)人20年不行使面消滅;(4)居住權(quán)人放棄權(quán)利;(5)居住權(quán)人濫用居住權(quán)。例如，居住權(quán)人不當(dāng)使用房屋，擅自改變房星的結(jié)構(gòu)、用途等;(6)父母、子女的法定居住權(quán)，因子女的成年而消滅。

【解析問題】本案中段某作為王某某的子女;一度與王某某在涉訟房星中共居生活在段某未成年之前，其在母親王某某承租的房屋中擁有法定居住權(quán)，但這種法定居住權(quán)因段某的成年而消滅。此時，如果王某某作為房屋的承租權(quán)人，不允許段某在該房屋中居住，則段某物權(quán)居住使用。一言以蔽之，父母、子女的法定居住權(quán)，因子女的成年而消滅。該案的一個具體情況是，王某某在段某之外，另有兩子，且均已成年。倘如一審所判，確認(rèn)段某對訟爭之房享有居住權(quán)，則王某某另外兩子一旦就該房提起同樣的居住權(quán)確認(rèn)之訴，法院將何以為判?二審審理中，雙方當(dāng)事人當(dāng)庭確認(rèn)，王某某的第三子婚后一度在岳父母家居住，現(xiàn)因妻弟結(jié)婚無房居住，亦向王某某要求回到訟爭之房居住。如果形成訴訟，則既涉及同案同判、執(zhí)法統(tǒng)一以及民事訴訟中后訴應(yīng)遵循前訴的民事訴訟既判力等問題，也涉及未來的執(zhí)行有否可操作性的間題。綜合而言，二審判決所得結(jié)果符合社會正義，合于現(xiàn)代民主法制之精神。需要說明的一點(diǎn)是，由于我國現(xiàn)行法尚未對“居住權(quán)”予以確認(rèn)，最高人民法院《民事案件案由規(guī)定(試行)》中亦無“居住權(quán)糾紛”這一案由，因此審判實(shí)踐中，這類糾紛均以“所有權(quán)及與所有權(quán)相關(guān)權(quán)利糾紛”冠之。這種歸類方法，亦表明目前的審判實(shí)踐是把“居住權(quán)”視為與所有權(quán)(物權(quán)之一種)相關(guān)之權(quán)利的。

此外，本文意在說明非所有權(quán)人因居住而使用他人所有房屋的情形，但由于作者審理案件所限，所選擇之案例屬于非所有權(quán)人因居住而使用他人承租房屋之情況。后者目前在我國仍較為普遍，但隨著住宅商品化進(jìn)程的加強(qiáng)，其將逐漸勢微。居住權(quán)之于所有權(quán)，與居住權(quán)之于承租權(quán)，作者系從同一角度研討問題，意義是一樣的。

本案二審處理的缺憾是，未能在法無明文規(guī)定的情形下，直接適用原則性條文以補(bǔ)充法律具體規(guī)定之不足。二審判決事實(shí)上沒有引用法律條文。目前我國的民法典尚未出臺，民法通則失之簡略。許多重要的法律制度尚付闕如，我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌過程中出現(xiàn)的許多新類型案件在現(xiàn)行法上往往找不到具體的明文規(guī)定。而私法領(lǐng)域的重要原則之一，是法官在法無明文的情況下不得拒絕裁判。這就要求法官對現(xiàn)行法中的原則性條文有深刻理解和把握，并且能夠熟練運(yùn)用法律解釋學(xué)方法彈性解釋法律，將各種案件納人法律規(guī)范范圍.并作出合理、妥當(dāng)?shù)呐袥Q。以保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維持私法領(lǐng)域的法律秩序，實(shí)踐民法基本精神，維護(hù)社會公平正義。綜合考慮本案例的情況，應(yīng)以適用民法通則第4條“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則”為妥。

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