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寧波
房地產(chǎn)企業(yè)確認銷售收入應(yīng)符合哪些條件
在實務(wù)工作中，有的認為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現(xiàn)。
我們認為，這種情況不符合上述標準第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認。否則有提前確認收入之嫌。
也有的認為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認收入實現(xiàn)。我們認為，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質(zhì)重于形式原則。正確、真實確認房地產(chǎn)企業(yè)的收入實現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項具體條件：(1)工程已經(jīng)竣工并驗收合格;(2)具有經(jīng)購買方認可的結(jié)算通知書;(3)履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得;(4)成本能夠可靠地計量。
房地產(chǎn)企業(yè)(建造承包商)在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)?《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：(1)合同總收入能夠可靠地計量;(2)與合同相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè);(3)在資產(chǎn)負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定;(4)為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預(yù)計成本相比較。
中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認銷售收入實現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認。代建房產(chǎn)實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：(1)有建造合同，并且合同不可撤銷的;(2)買方累計付款超過銷售價格的一定比例(一般為50%);(3)其余應(yīng)收款能夠收回;(4)開發(fā)項目的完成程度能夠可靠地確定。
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