在二手房交易過(guò)程中存在這樣一種情況：房屋的所有人為精神病患者。這一類房屋在交易過(guò)程中存在諸多限制和要求。根據(jù)法律規(guī)定，精神病患者一般在法律上會(huì)被判斷為“無(wú)民事行為能力”或“限制民事行為能力”。無(wú)民事行為能力人的精神疾病患者即使簽訂了房屋買賣合同，也屬于無(wú)效行為。而限制民事能力行為的精神疾病患者，簽署合同是否有效還需要看其法定代理人是否認(rèn)同。

一、什么情況下可以判斷精神疾病患者為“無(wú)民事行為能力”或“限制民事行為能力”

根據(jù)我國(guó)民法的相關(guān)規(guī)定，我們可以知道如果精神疾病患者無(wú)法辨認(rèn)自己的行為，那么他就是無(wú)民事行為能力人，相關(guān)的民事活動(dòng)都要由他的法定代理人代理。而精神病患者不能完全辨認(rèn)自己行為的是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與健康程度相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他民事活動(dòng)需由法定代理人代理，或是征得法定代理人統(tǒng)一。無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。

二、精神疾病患者的法定代理人如何確定?

針對(duì)精神疾病患者，法院裁定一位近親屬來(lái)做其“法定監(jiān)護(hù)人”。在簽署合同時(shí)，“法定監(jiān)護(hù)人”就是其“法定代理人”。

具體步驟為：如家有精神疾病患者，其親屬或利益關(guān)系人首先需要向基層人民法律提出申請(qǐng)，由法院來(lái)宣告該精神病患者為“無(wú)民事行為能力人”或“限制行為能力人”。其后，由精神病患者所在單位、居委會(huì)或村委會(huì)指定監(jiān)護(hù)人。如果對(duì)于監(jiān)護(hù)人有爭(zhēng)議的，可向人民法院提起訴訟，由法院裁決。

因此如家庭有精神疾病患者且其名下有房屋需要出售的，需要通過(guò)法律程序來(lái)確認(rèn)其為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人，進(jìn)而依法確定其監(jiān)護(hù)人或者由法院指定其監(jiān)護(hù)人。其后才能進(jìn)行房屋交易，在簽約過(guò)程中，法定代理人必須在場(chǎng)，并簽署相關(guān)文件。

三、法定代理人的權(quán)利與義務(wù)

雖然，精神病患者需由法定代理人代辦相關(guān)事務(wù)，但是法定代理人代理被代理人行使繼承權(quán)、受遺贈(zèng)權(quán)，必須保障不得損害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放棄繼承權(quán)，受遺贈(zèng)權(quán)。明顯損害被代理人利益的，其代理行為是無(wú)效的。