共同共有房產(chǎn)能否拍賣(mài)

案例

1999年，宋某向余某借款25萬(wàn)元，因借款期限到后，借款人宋某未按期歸還，余某即向法院起訴要求宋某歸還借款本息。法院作出了由宋某歸還余某借款25萬(wàn)元本金及相應(yīng)利息的判決。判決生效后，宋某不予履行，余某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。另本案在訴前曾對(duì)宋某與朱某等人共有的房產(chǎn)一幢予以保全。該案立案執(zhí)行后，法院告知該房屋的其他共有人朱某等人先行析產(chǎn)，但共有人朱某等與被執(zhí)行人宋某惡意串通分割，據(jù)此，宋某僅得1%房產(chǎn)份額，其余99%歸朱某等其他三個(gè)共有人。此分割協(xié)議經(jīng)法院確認(rèn)無(wú)效后，上述房產(chǎn)共有人一直借故未予析產(chǎn)。后執(zhí)行法院裁定拍賣(mài)該房產(chǎn)，但案外人朱某等三人提出異議認(rèn)為是其共有財(cái)產(chǎn)，致使拍賣(mài)中止。

在本案執(zhí)行中，執(zhí)行人員對(duì)該共有房產(chǎn)可予以執(zhí)行無(wú)異議，但對(duì)如何處置該共有房產(chǎn)形成兩種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然房產(chǎn)其他共有人提出異議，但也可對(duì)宋某與朱某等人共有房產(chǎn)直接裁定拍賣(mài)，只要同時(shí)保護(hù)其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即可。另一種意見(jiàn)則認(rèn)為，對(duì)被執(zhí)行人與他人共有財(cái)產(chǎn)直接拍賣(mài)不當(dāng)，應(yīng)先通過(guò)執(zhí)行聽(tīng)證或訴訟方式分割共有房產(chǎn)，分割后，才可對(duì)被執(zhí)行人應(yīng)享有的部分財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，否則屬程序不到位。筆者同意第一種意見(jiàn)，理由如下：

一、本案的房產(chǎn)并不屬于可分割物，強(qiáng)行分割有損其使用價(jià)值，應(yīng)整體予以處置。理論上，共有財(cái)產(chǎn)的分割方法有三種：實(shí)物分割、變價(jià)分割以及折價(jià)補(bǔ)償。實(shí)物分割是指在無(wú)損于共有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的前提下，按各共有人的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，使各共有人分得應(yīng)有部分。所謂變價(jià)分割即變賣(mài)、拍賣(mài)共有物將價(jià)金分配給共有人的方法。折價(jià)補(bǔ)償則是共同財(cái)產(chǎn)由共有人中一人或數(shù)人取得時(shí)，該取得人對(duì)其他共有人予以補(bǔ)償?shù)姆指罘椒?。三種方法原則上并無(wú)先后之分，法院分割時(shí)，僅須斟酌各共有人之利害關(guān)系、共有物之性質(zhì)及其價(jià)格、經(jīng)濟(jì)效用及公共利益等，以公平方法決定。但三者的適用條件、適用對(duì)象存在不同，實(shí)物分割適用對(duì)象為可分割的共有財(cái)產(chǎn)，而變價(jià)分割則適用于共有財(cái)產(chǎn)不可分的情況。所謂不可分，即分割有損共有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的情形。折價(jià)補(bǔ)償方法則適用于共有人中有人愿取得共有財(cái)產(chǎn)的條件之下。這是在民法理論上共有財(cái)產(chǎn)的分割方法，具體到對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行中，也應(yīng)用上述方法執(zhí)行。這就要求對(duì)可分共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)用實(shí)物分割方法執(zhí)行，對(duì)不可分、分后有損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的應(yīng)用變價(jià)分割或折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆椒▓?zhí)行。本案中，共有物是宋某與朱某等人共同共有的房產(chǎn)，房產(chǎn)因其建造時(shí)各種配套設(shè)施設(shè)置的單一性，強(qiáng)行實(shí)物分割則有損于其用于居住的價(jià)值，應(yīng)明確屬于不可分物。在此情況下，可直接予以整體拍賣(mài)，而后執(zhí)行被執(zhí)行人的份額價(jià)款。這也符合最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第91條“共有財(cái)產(chǎn)是特定物，而且不能分割或分割有損其價(jià)值的，可以折價(jià)處理”的規(guī)定。

二、第二種意見(jiàn)提出用聽(tīng)證或訴訟方法事先予以分割，但采用聽(tīng)證或訴訟方式并不能對(duì)本案房產(chǎn)予以實(shí)物分割。執(zhí)行中，用執(zhí)行聽(tīng)證方式對(duì)可分共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)物分割，對(duì)不可分財(cái)產(chǎn)通過(guò)聽(tīng)證方式?jīng)Q定予以變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償，是可行的。但本案的共有財(cái)產(chǎn)是不可分不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)聽(tīng)證也不能在實(shí)物上對(duì)房產(chǎn)予以分割。同樣，通過(guò)引入訴訟方式事先分割，也無(wú)必要，不動(dòng)產(chǎn)的變價(jià)分割并不需通過(guò)訴訟，只要法院通過(guò)拍賣(mài)或變賣(mài)方式即可把財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金錢(qián)價(jià)值，至于該總價(jià)款中被執(zhí)行人和其他共有人的份額，有約定的則按約定確定份額，無(wú)約定的則推定為均等，然后把該份額執(zhí)行給權(quán)利人即可。所以第二種意見(jiàn)看似合理，其實(shí)有悖共有財(cái)產(chǎn)的分割規(guī)則，并不可行。

三、對(duì)其他共有人的權(quán)益可通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)予以保護(hù)。第二種意見(jiàn)的本意是在執(zhí)行中不侵犯其他共有人合法權(quán)益，但按第一種意見(jiàn)也能保障其他共有人的合法權(quán)益。關(guān)于按份共有人、共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，我國(guó)法律均有明確的規(guī)定，如最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第92條規(guī)定，共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，如出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)予以支持。對(duì)此，執(zhí)行中處置共有財(cái)產(chǎn)均應(yīng)嚴(yán)格遵守。就具體方式而言，法院則可在對(duì)共有房產(chǎn)予以拍賣(mài)前三日內(nèi)，通知其他共有人有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，當(dāng)然，通知應(yīng)以可能通知為前提。這樣，對(duì)其他共有人的權(quán)益也可以得到保護(hù)。

可不可以對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)整個(gè)問(wèn)題是要具體問(wèn)題具體分析的，情況不一樣解決方法就不一樣，有的可以進(jìn)行拍賣(mài)，但是有的就不行了。希望以上的資料可以對(duì)您有所幫助。如果您還有其他的疑問(wèn)，我們律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您前來(lái)進(jìn)行法律咨詢(xún)。