在何種情形下不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得

一、在什么情形下不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得

為了適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，充分體現(xiàn)所有人權(quán)益與社會(huì)商品流轉(zhuǎn)秩序兩種權(quán)益權(quán)衡后的取舍。我國(guó)的立法也應(yīng)該把善意取得制度適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)，不能再囿于動(dòng)產(chǎn)的范圍。其實(shí)在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(草案)的第111條已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度作了明確規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán);

(二)以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人;

(四)轉(zhuǎn)讓合同有效。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！绷硗?，該草案第112條對(duì)于贓物、遺失物規(guī)定可以有期限，有條件的適用善意取得制度。

綜上所述，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交易安全的需要，不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。無(wú)論是法理上，還是各國(guó)的立法都是主流觀點(diǎn)，都是與國(guó)際接軌的立法趨勢(shì)。

二、善意取得的構(gòu)成要件

(一)讓與人對(duì)讓與的財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。所謂無(wú)權(quán)處分，是指讓與人無(wú)處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財(cái)產(chǎn)所有人，讓與人是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的，如果讓與人有權(quán)處分則不適用善意取得制度。常見的無(wú)權(quán)處分有以下幾種情形：一是無(wú)所有權(quán)的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人對(duì)承租或保管、借用的財(cái)產(chǎn)而將該財(cái)產(chǎn)出讓給他人;二是所有權(quán)受到限制的情形，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意，而將共有財(cái)產(chǎn)處分給他人;三是代理人擅自處分被代理人的財(cái)產(chǎn)的情形，如代理權(quán)終止、超越代理權(quán)、無(wú)權(quán)處分的情形下，也有可能發(fā)生無(wú)權(quán)處分的情況。

(二)受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。善意取得以受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)主觀上為“善意”且無(wú)重大過失為其必備要件。所謂善意，是指第三人于受讓時(shí)，不知出讓人為非所有人，也不知出讓人無(wú)權(quán)處分。財(cái)產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。當(dāng)然，我們不能要求受讓人自始不知道該物為善意取得，因此，善意的適用時(shí)間應(yīng)為物權(quán)變動(dòng)行為發(fā)生之前，在此之后即受讓人取得所有權(quán)，原權(quán)利人不得以受讓人惡意要求返還原物。

在善意取得制度中，這種善意應(yīng)為“推定善意”，這一原則已為德國(guó)民法、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法明文確認(rèn)。第三人和占有人(無(wú)權(quán)處分人)進(jìn)行交易行為時(shí)，根據(jù)占有的權(quán)利推定效力，以及占有的公信力，我們應(yīng)推定第三人為善意，如果原權(quán)利人主張權(quán)利，則負(fù)責(zé)舉證第三人為非善意，如不能舉證，第三人則為善意而取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

(三)受讓人取得財(cái)產(chǎn)是基于合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓行為。善意取得是以有償取得為前題條件，受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須向出讓人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。因此受讓人取得的財(cái)產(chǎn)必須是通過有償?shù)姆尚袨閬?lái)實(shí)現(xiàn)，如果通過繼承、贈(zèng)與等無(wú)償行為取得財(cái)產(chǎn)，則不能產(chǎn)生善意取得的效力。

(四)已作出了物權(quán)變動(dòng)行為。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)必須作出了交付行為，交付可以為現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、指示交付及占有改定。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的生產(chǎn)要件，如果受讓人沒有為權(quán)利的變更登記，也就沒有實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動(dòng)，即使受讓人占有財(cái)物，財(cái)產(chǎn)的物權(quán)仍屬于原權(quán)利人。因此，只要符合以上四個(gè)條件即可適用善意取得制度，原權(quán)利人只能向無(wú)權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

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