[分歧]就甲公司的訴訟請求是否存在適用定金罰則的法律空間，在司法實踐中出現(xiàn)了三種觀點：

第一觀點認為：在先的房屋買賣協(xié)議和在后的拍賣合同是兩個相互獨立的合同。因客觀原因無法辦理房產(chǎn)證，當事人雙方協(xié)商后，乙公司退還房款且甲也接受，只可認為雙方解除了拍賣合同。在先的房屋買賣協(xié)議依然有效，在乙公司事實上不能履行情形下，甲公司有權(quán)依據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，要求乙公司依照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。

第二種觀點認為：在房屋買賣協(xié)議的履行過程中，當事人雙方就房屋達成拍賣合同，應(yīng)當視為對原買賣協(xié)議的變更，原協(xié)議中有關(guān)定金的條款依然有效;但既然雙方經(jīng)協(xié)商后，乙公司退還房款且甲也接受，即表明甲乙雙方已解除了合同關(guān)系，自然就無適用合同定金條款的前提，甲只可能依據(jù)合同法第九十七條規(guī)定要求乙公司賠償損失。

第三種觀點認為：乙公司將原買賣協(xié)議的標的物進行拍賣，而甲公司未表示異議，并主動競買且預(yù)交拍賣保證金20萬元，應(yīng)該認為甲乙公司的這些行為，實際是雙方協(xié)商解除原買賣協(xié)議過程中的意思表示，而且已成功地解除了原合同，所以才會有在后的拍賣合同的達成。案情中已表明拍賣合同因客觀原因不能履行，雙方又協(xié)商解除了該合同。所以說，甲公司的訴訟請求是不能成立的，本案缺乏適用合同定金罰則的前提。

[評析]]綜合上述三種觀點的分歧，討論能否適用合同定金罰則，關(guān)鍵在于認定針對同一標的物房屋的先后兩個合同在法律上的關(guān)系如何。筆-者認同第三種觀點，試析如下：

1.第二種觀點認為在后的拍賣合同是對在先的買賣協(xié)議的變更，顯然是對民法上的合同變更理論理解不當。我國合同法上合同變更之含義系采狹義的，即合同內(nèi)容的協(xié)商變更。同時合同內(nèi)容的變更僅指非要素的變更，而不包括要素的變更。所謂要素變更，是指合同標的、性質(zhì)等實質(zhì)內(nèi)容的改變;非要素的變更，包括履行期限、地點、交付方式、標的數(shù)量、價格、利息、擔(dān)保、違約金及合同所附條件的變動等。盡管本案中先后兩個合同的房款未發(fā)生變化，但買賣協(xié)議與競買成功后達成的拍賣合同是法律性質(zhì)完全不同的兩個合同，兩種法律行為分別適用合同法、拍賣法的有關(guān)規(guī)定。故而，筆-者認為合同變更論是缺乏理論基礎(chǔ)和法律依據(jù)的。