房地產(chǎn)抵押登記的效力沖突是如何的

我國目前的不動產(chǎn)登記是“多頭執(zhí)政”，各部門所依據(jù)的法律也各不相同。在分別登記的情況下，登記的法律基礎不統(tǒng)一，導致登記的效力沖突。如按照我國擔保法，在不動產(chǎn)上設定抵押權時，如果土地上無建筑物，該抵押權的設立在國土部門登記;如果土地上有建筑物，土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押;而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押，在房產(chǎn)部門和國土部門進行登記。

《中華人民共和國擔保法》55條和《中華人民共和國物權法》200條規(guī)定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償”，且《中華人民共和國物權法》180條規(guī)定建筑物與建設用地使用權分屬可設定抵押的不同財產(chǎn)，這說明法律允許建筑物與土地使用權單獨抵押，只是新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。

在實踐中，土地權利人常常為開發(fā)土地而借貸，并為該債權設定一個抵押權，這個抵押權是在國土部門登記設立的;在土地開發(fā)之后即房屋建成后，他為生產(chǎn)經(jīng)營的需要又要借貸，為該債權他又設定一個抵押權，該抵押權是在房產(chǎn)部門登記的。按照擔保法，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在著實現(xiàn)的競爭。但是，后來設立的抵押權雖然在時間上居后，但是抵押權人對先前在土地上設定的抵押權并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機會，故上述兩個抵押權人當然認為自己是第一順位的抵押權人。由于這兩個抵押權登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定哪個權利先實現(xiàn)，那個權利后實現(xiàn)。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會違背立法的本意，也會對兩個抵押權人不公平。這就是分別登記導致權利實現(xiàn)的法律不能，即法律本身妨害著權利的正常實現(xiàn)。在這種情況下，只能認定法律規(guī)定的一并抵押實質(zhì)為一并處分，強調(diào)建筑物與土地使用權同時轉(zhuǎn)移，確保權利歸屬為同一主體。土地與地上物分別抵押時，兩個抵押權人的抵押權均屬有效;實現(xiàn)抵押權時，應當一并處分土地和地上物，但二者應當分別估價，之后就拍賣價款分別受償，從而避免兩個權利人順位的困境。

律霸小編提醒您，對于登記部門來說，可以從申請要件審查中靈活把握“房地一體”原則，要求兩證(《房屋所有權證》和《國有土地使用證》)登記一致，并以注記形式提醒抵押權人房屋與土地的抵押現(xiàn)狀。以上就是為您總結(jié)的相關資料，希望可以幫助到您，本網(wǎng)站致力于打造優(yōu)秀的法律咨詢平臺，如果您還有疑問，歡迎進入律師咨詢。